walty logo

מדריך עמלות מחזור משכנתא

החלטתם שאתם מעוניינים למחזר את המשכנתא? מעולה, מחזור יכול לחסוך לכם הרבה כסף! אבל חשוב שתדעו מה העלויות והעמלות שכרוכות במחזור משכנתא
שתפו את הפוסט:

< חזרה

החלטתם שאתם מעוניינים למחזר את המשכנתא?  מעולה, מחזור יכול לחסוך לכם הרבה כסף! אבל חשוב שתדעו אילו עמלות מחזור משכנתא תשלמו.

להגדיל את הסכום שלה או לשפר את הריביות? או שאולי קיבלתם סכום כסף שבעזרתו תרצו לפרוע חלק מהמשכנתא? 

מעולה, מחזור יכול לחסוך לכם הרבה כסף! אבל חשוב שתדעו –  אם לא תעשו זאת נכון זה גם יכול לעלות לכם בלא מעט.
בכתבה זו נדבר על העמלות השונות ונציג את העמלות שניתן להתחמק מהן ואת אלה שלא. חשוב וכדאי לשלוט בהן – זה יכול לחסוך הרבה כסף.

כסף נשפך מהחיסכון על המחזור משכנתא

עמלה תפעולית

ממש כמו שזה נשמע –עמלה זו נגבית בגין העלות התפעולית של פעולת המחזור. לא ניתן להתחמק ממנה, אבל גם לא צריך להיבהל – גובה העמלה הוא 60 ₪.

עמלת אי הודעה מוקדמת

עמלה שתשלמו רק במקרה שלא הודעתם לבנק על הרצון שלכם למחזר את המשכנתא 10 ימים מראש. (ההודעה נעשית בכתב בסניף שבו מתנהלת המשכנתא שלכם).

במקרה של אי הודעה תאלצו להיפרד מ- 0.1% מסכום הפירעון.

דוגמא: אם הסכום שנותר לכם לפרוע הוא 600,000 ש”ח תשלמו 600 ש”ח (0.1% מ- 600,000) בשל אי הודעה מוקדמת.

זכרו – תודיעו לבנק 10 ימים מראש שבכוונתכם לפרוע את ההלוואה ולא תצטרכו לשלם את העמלה.

עמלת מדד ממוצע

למה מדד ממוצע? תיכף נסביר, קודם נתחיל ונאמר שזוהי עמלה שניגבת רק על המסלולים שצמודים למדד (כמו “משתנה כל 5 שנים צמוד”).

כיוון שהמדד מפורסם בכל 15 לחודש יש בפנינו 2 אפשרויות:

  1. שפירעון ההלוואה מתבצע בין ה- 1-15 לחודש:

    המדד של אותו חודש עוד לא פורסם, אבל הבנק לא ירצה לתת לכם להתחמק מההצמדה למדד. לכן הוא יחשב עבורכם את המדד הממוצע ב-12 החודשים שקדמו ליום הפירעון ויצמיד את הסכום הנפרע עליו

    (מכאן שמו “עמלת מדד ממוצע”)

  2. שפירעון ההלוואה מתבצע אחרי ה-15 לחודש:

    במקרה הזה לא נצטרך לשלם את העמלה אך כן תחוייבו על ההצמדה למדד של אותו החודש. (כי עברנו את ה- 15 לחודש והמדד כבר פורסם)

מכאן יש לשים לב, אם אתם חושבים שהמדד בחודש הבא הולך לרדת כדאי לפרוע את ההלוואה לאחר ה 15 לחודש (עדיף להיות צמוד למדד יורד מאשר לעמלה של מדד שנתי ממוצע!) אבל אם אתם דווקא חושבים שהמדד בחודש הבא הולך לעלות כדאי יהיה לפרוע את ההלוואה לפני ה 15 לחודש.

pexels oleg magni 2058147

עמלת היוון

עמלת היוון (או בשמה השני קנס פירעון מוקדם) היא למעשה העמלה המשמעותית ביותר במחזור משכנתא.
עמלה זו חלה רק אם הלווה פורע מסלולים עם ריבית קבועה (קבועה לאורך כל חיי ההלוואה או קבועה עם שינויים אחת לכמה שנים).
העמלה נועדה לפצות את הבנק על כך שהלווה מסיים את ההלוואה באמצע הדרך, לאחר ש”התחייב” לריבית מסוימת ולתקופה מסוימת.
מצד אחד הבנק מעוניין לאפשר ללווה לבצע את הפרעון המוקדם ומצד שני הבנק מעוניין לשמור על הרווח העתידי שהיה אמור לגזור על ההלוואה.


איך עובדת עמלת ההיוון ומתי אפשר להימנע ממנה? 

דוגמה: נניח שהתחייבנו למסלול עם ריבית קבועה של 4% ולתקופת הלוואה של 25 שנים.
לאחר 10 שנים השגנו סכום כסף שמאפשר לנו לסגור את ההלוואה. אנחנו מתקשרים לבנק ומודעים לו שאנחנו מעדיפים להחזיר לו את כל הכסף במקום לשלם משכנתא ל- 15 השנים שנותרו.
מה הבנק עושה? הוא בודק מהי הריבית הממוצעת עבור הלוואות של 15 שנים (כי זו התקופה שנשאר לנו לשלם) והוא גובה מאתנו את הפרש הריביות.
נסביר את ההיגיון: נניח שהריבית הממוצעת בזמן שאנו מעוניינים לסגור את ההלוואה היא 3% – הבנק אומר לעצמו “הלקוח חתם לי על הסכם לפיו הוא משלם 4% לשנה במשך 25 שנים, אבל עכשיו שהוא יחזיר לי את הכסף אוכל לגלגל אותו ללקוח אחר רק ב- 3% לשנה – לכן מגיע לי (הבנק) פיצוי של ההפרש”.

חסכון בכסף ע"י מחזור משכנתא

ומה קורה כשהמצב הפוך? 

אם הריבית שהתחייבנו אליה הייתה 3% וביום המחזור הריבית הממוצעת עומדת על 4% – הבנק בעצם מרוויח מהפירעון המוקדם שלנו, כיוון שכעת הוא יוכל לגלגל את הכסף שנחזיר לו ללקוח אחר בריבית גבוהה יותר (ב-1%). 

האם הבנק יחזיר לנו כסף במקרה כזה? התשובה היא כמובן לא, אבל לפחות הוא לא ייקח לנו עמלה.

חשוב להזכיר: לא בכל המסלולים משלמים עמלת היוון. במסלולים שבהם הריבית משתנה לעיתים תכופות, כמו “פריים” או “משתנה כל שנה”, לא נצטרך לשלם כלל עמלת זו, כיוון שאין כאן התחייבות כלפי הבנק לריבית קבועה לתקופה ארוכה. 

יש מסלולים של ריביות קבועות שמשתנות רק אחת לכמה שנים, למשל המסלול “משתנה כל 5 שנים”.

במסלולים כאלה יש תחנות יציאה שבהן לא נצטרך לשלם את העמלה הזו.

דוגמה: מסלול עם ריבית משתנה כל 5 שנים – כל 5 שנים נוכל לבצע שינויים בהלוואה מבלי לשלם עמלת פירעון מוקדם. 

איך מחשבים את העמלה:

קשה לחשב אותה בגלל שהיא כוללת פרמטרים רבים ומגוונים, אך בגדול הנוסחה היא כזו: 

הפרש הריביות באחוזים (הריבית ביום שלקחנו את ההלוואה – הריבית ביום שנסגור את ההלוואה) * מספר השנים שנותרו לסיום ההלוואה * הסכום שאנחנו מחזירים לבנק. 

למי מגיע לקבל הנחות בעמלת היוון?

1. לווים שמשלמים את המשכנתא כבר 5 שנים ברצף, ורוצים למחזר את המשכנתא החל מהשנה החמישית יזכו להנחה של 30% בעמלת ההיוון.

2. לווים שמשלמים את המשכנתא למעלה מ- 3 שנים אבל פחות מ- 5 שנים יזכו להנחה של 20% בעמלת ההיוון.

3. על הלוואת זכאות של משרד הבינוי והשיכון אין עמלת היוון.

 

לסיכום

אף אחד לא רוצה להגיע למצב שהוא משלם עשרות אלפי שקלים רק עבור העמלות השונות (בעיקר עבור עמלת הפירעון המוקדם), לכן מומלץ לתכנן תמהיל משכנתא באופן מקצועי ונכון. 

טיפ: רצוי לפרוס לתקופה ארוכה את מסלולים שניתנים לפירעון מוקדם ולקצר את התקופה של המסלולים שאינם ניתנים לפירעון מוקדם.

לוגו של וולטי בצבע סגול

הצטרפו לניוזלטר שלנו!

המשיכו לקרוא

איש תוהה על איך לעשות משכנתא
בנקים

שאלות ותשובות

חשוב לנו שתדעו שאתם בידיים טובות. לכן ריכזנו עבורכם את כל השאלות הנפוצות ששאלו את Walty בעבר

קרא עוד >>
לקיחת משכנתא

משכנתא בימי קורונה

הקורונה הגיע והביאה איתה שינויים משמעותיים בתחום המשכנתאות, רוצים לדעת איך הקורונה תשפיע לכם על המשכנתא? וולטי מסבירים

קרא עוד >>

Add New Playlist