walty logo

גרירת משכנתא – כך תעשו את זה נכון

גרירת משכנתא מאפשרת שימור של משכנתא קיימת על נכס נוכחי, והעברתה לנכס חדש, כאשר התנאים וכל המעטפת הנלווית של המשכנתא נשמרים בדיוק אותו הדבר.
שתפו את הפוסט:

< חזרה

אתם מעוניינים לעבור דירה, אבל עדיין יש לכם משכנתא על הדירה הנוכחית? האם עקב כך אתם כבולים למגורים בדירה עד סיום תהליך המשכנתא, או שיש גם אפשרות אחרת? לגרירת המשכנתא פתרונים. כל מה שרציתם לדעת על גרירת משכנתא ולא היה לכם את מי לשאול.

מה זה גרירת משכנתא?

גרירת משכנתא – כשמה כן היא. גרירת המשכנתא מאפשרת שימור של משכנתא קיימת על נכס נוכחי, והעברתה לנכס חדש, כאשר התנאים וכל המעטפת הנלווית של המשכנתא נשמרים בדיוק אותו הדבר. כך, מתאפשרת רכישה של דירה חדשה ומכירת דירה נוכחית, גם במקרה בו עדיין לא הסתיימה המשכנתא על הדירה הנוכחית שעומדת למכירה, ובמקביל תנאי המשכנתא לא נפגעים.

על אלו תנאים שומרת גרירת משכנתא?

גרירת משכנתא משמרת את כל תנאי המשכנתא הנוכחיים, שמורכבים בדרך כלל מ: אחוז ריביות, יתרת הקרן, שיטות ההחזר שנקבעו, פריסת השנים כולל תחנות יציאה מהמשכנתא ללא קנס, גרייס, וסוג המסלול. סוגי המסלולים כוללים מסלול קבוע, או כזה שאינו, מסלול משתנה או כזה שאינו. ומסלול צמוד למדד או כזה שאינו. כלל המרכיבים הלל, נשארים בדמותם ובצלמם, כאשר רק הנכס עליו מושתתת המשכנתא – משתנה.

איך מבצעים גרירת משכנתא?

משכנתא אינה מתאימה בדרך כלל לנכס חדש, וניתן לבצע אותה רק כאשר היא כבר קיימת בפועל כמשכנתא על נכס נוכחי. טרם ביצוע גרירת המשכנתא, רכישת הנכס החלופי ומכירת הנכס הנוכחי, יש לבצע בדיקה עם הבנק שאחראי על המשכנתא, כי אכן הוא נותן אישור עקרוני לביצוע גרירת המשכנתא, כיוון שהבנק מאפשר זאת רק על פי נתונים ותנאים מסוימים שעומדים בקריטריונים שלו.

גרירת משכנתא עם תוספת מחיר

מה עושים במצב בו הנכס הנוכחי שעליו הייתה המשכנתא – נמכר, והנכס החדש שנקנה עולה במחירו על זה הנוכחי, ולשם כך נצרכת תוספת משכנתא? במקרה כזה ניתן להוסיף לגרירת המשכנתא הקיימת מסלולים נוספים, שיכולים לכסות את תוספת המחיר של הנכס החדש. תוספת משכנתא זו מתאפשרת רק תחת תנאים מגבילים ולכן יש לבדוק מול הבנק את התכנותה, עוד טרם גרירת המשכנתא.

גרירת משכנתא עם הפחתת מחיר

ומה עושים במקרה הפוך בדיוק? הנכס הנוכחי אותו אתם מוכרים, עולה על הערך ושווי המשכנתא של הנכס החדש אותו אתם עומדים לקנות, כך שגרירת המשכנתא בסך הכללי שלה עומדת על סכום משכנתא נמוך יותר. במקרה כזה, יש לבדוק את האופציה של פירעון מוקדם מול הבנק, או מימוש של תחנת יציאה בתהליך המשכנתא על פי מסלול המשכנתא שבחרתם.

איפה מבצעים את גרירת המשכנתא?

את גרירת המשכנתא ניתן לבצע רק באותו הבנק בו קיבלתם את המשכנתא הראשונית. אם לדוגמא לקחתם את המשכנתא על הנכס שנמכר בבנק פועלים, תוכלו לבצע גרירת משכנתא בנק הפועלים ולא בשום בנק אחר. ואם דווקא לקחתם את המשכנתא על דירתכם מבנק לאומי, הרי שתוכלו לבצע רק גרירת משכנתא בנק לאומי, ללא אפשרות לגרירת משכנתא בבנק שונה.

השפעת עליית הריביות על גרירת משכנתא

אמנם, גרירת משכנתא משמרת את כלל התנאים של המשכנתא הקיימת, למרות שמדובר על נכס אחר. אך יש לזכור, כי אחוז הריביות יכול לעלות וכנראה שהוא יעלה – לפי המצב הנתון בשטח. כי גם במקרה בו מדובר במשכנתא רגילה ולא בגרירת משכנתא, הריביות הולכות ומטפסות בפערים שמתבטאים בתוספת של מאות עד אלפי שקלים בחודש, ויש לקחת זאת בחשבון גם בעת גרירת המשכנתא.

גרירת משכנתא לדירה מקבלן

כאשר אתם מוכרים את הדירה שלכם לצורך דירה חדשה מקבלן, או דירה בתנאים נוחים ומרווחים יותר, אזי אתם נקראים משפרי דיור. ולכן, גם אתם זכאים לגרירת משכנתא לדירה מקבלן, בין אם סכום הדירה החדשה גבוה יותר מסכום הדירה הנוכחית שלכם, ובין אם הוא נמוך מהסכום בו אתם מוכרים את הדירה שלכם. בכל אופן התנאים יישמרו אותו דבר, וייווצרו רק פערים שנובעים מהפרשי התשלום.

איך מבצעים גרירת משכנתא

מעשית, ביצוע של גרירת משכנתא, דומה מאד לכל התהליך של לקיחת משכנתא, הן מבחינת הבירוקרטיה, והן מבחינת שאר הנתונים. אך בגרירת המשכנתא, אין צורך ליצור שוב את התמהיל, כיוון שהוא קיים, כך שחלק הארי של יצירת תמהיל המשכנתא נחסך ממכם בעת גרירת המשכנתא, דבר שמאפשר לכם להיות פנויים יותר לכל תהליך מכירת וקניית הדירה.

הערכת שמאי בגרירת משכנתא

כדי לבצע את גרירת המשכנתא בצורה הוגנת עבור הבנק, הבנק ישלח שמאי מטעמו, כדי שהוא יאמוד את שווי הנכס החדש אותו אתם עומדים לרכוש. כך הבנק יהיה יכול לקבל תמונת מצב עדכנית על הנכס עליו אתם רוצים לקבל את גרירת המשכנתא, והוא יוכל לדון אם גרירת המשכנתא שלכם אכן עומדת בקריטריונים המנחים של הבנק או הרגולציה.

אישור גרירת משכנתא

כאשר הבנק מאשר את גרירת המשכנתא, הוא למעשה מסיר את השעבוד מן הדירה הראשונית – שהיא הדירה שמכרתם, ומעביר אותו לדירה החדשה – זו שקניתם. וכך, תהליך המשכנתא ממשיך להתנהל כסדרו, כאשר רק הנכס הממושכן הוא זה ששונה, כאשר כל מעטפת התנאים מסביב נשארת זהה בדיוק כמו בנכס הישן שנמכר.

גרירת משכנתא לדירה שנמכרה

אם מכרתם את הדירה שלכם, ואתם מעוניינים לרכוש דירה ולהעביר אליה את המשכנתא, אך עדיין לא מצאתם דירה לקנייה, גם אז קיים הפתרון. חלק מן הבנקים יאפשרו לכם להפקיד את המשכנתא ב’פיקדון גרירה’ אישי, ולפדות את הפיקדון בעת שתקנו דירה חדשה, ותכילו עליה את כל מעטפת המשכנתא ששומרה בפיקדון. למעשה, פיקדון המשכנתא גורם להמשך רגיל ושוטף של ההחזר החודשי, למרות שעדיין לא נמצאה דירה, אך רק על ידי כך תוכלו להבטיח את שימור תנאי המשכנתא.

המסמכים הנדרשים לגרירת משכנתא

אלו הם המסמכים שתידרשו להגיש בעת הבקשה לגרירת המשכנתא: חוזה מכירה של הדירה שמכרתם. חוזה הרכישה של הדירה החדשה שקניתם. הוכחת הון עצמי שאינו תלוי בתשלומי המשכנתא. וכל המסמכים שהבנק יבקש מכם לצורך מתן אישור עקרוני לגרירת המשכנתא. חשוב לדעת, כי גם בגרירת משכנתא, ייתכן ויהיה עליכם להיעזר בערבים לצורך חתימה על מסמכי גרירת המשכנתא מטעם הבנק.

עמלה לגרירת משכנתא

הבנקים השונים גובים עמלה מסוימת על כל התהליך וההתעסקות בגרירת המשכנתא שלכם. גובה סכום העמלה עומד על כמה מאות שקלים, כאשר בכל בנק הסכום הוא שונה, ולעיתים לאחר התמקחות ניתן להפחית אותו ולשלם פחות על גרירת המשכנתא. בכל אופן, העמלה על גרירת המשכנתא היא חד פעמית.

לסיכום

גרירת משכנתא היא הדרך האולטימטיבית לאפשר לכם לקנות דירה חדשה או לשפר דיור, וכן למכור את דירתכם הנוכחית, גם אם עדיין לא גמרתם לשלם את המשכנתא על הדירה אותה אתם מוכרים. למעשה, גרירת המשכנתא מונעת מכם להיות כבולים לכל התהליך המתמשך של המשכנתא, והיא מאפשרת לכם את שימור התנאים שחלים על המשכנתא, כאשר רק הנכס עליו מושתתת המשכנתא עובר שינוי, וכך אתם מקבלים חיסכון בבירוקרטיה, ריביות ותשלומים נוספים ומיותרים

לקבל הצעה לגרירת משכנתא שמתאימה לתנאים הנוכחיים שלכם וחוסכת לכם, הירשמו כעת לאתר וולטי ותקבלו את ההצעה המשתלמת ביותר.

לוגו של וולטי בצבע סגול

הצטרפו לניוזלטר שלנו!

המשיכו לקרוא

Add New Playlist