< חזרה

האם יש בועה בשוק הדיור?

השוק דיור בישראל עולה ועולה, אבל האם זה בועה? בואו נבחן את הנושא לרגע

מעניין?
שתפו אחרים

לדעת רבים מחירי הדיור בישראל הם מחירי בועה, אך לרבים המילה “מחירי בועה” לא מובנת. האם יש סיבות אמיתיות למחיר הדיור להיות מוגדרים כמחירי בועה בהתבסס על מידע כלכלי והשוואות למדינות מפותחות ומדינות ה – OECD?

לדעת רבים מחירי הדיור בישראל הם מחירי בועה, אך לרבים המילה “מחירי בועה” לא מובנת. האם יש סיבות אמיתיות למחיר הדיור להיות מוגדרים כמחירי בועה בהתבסס על מידע כלכלי והשוואות למדינות מפותחות ומדינות ה – OECD?

לדעת רבים מחירי הדיור בישראל הם מחירי בועה, אך לרבים המילה “מחירי בועה” לא מובנת. האם יש סיבות אמיתיות למחיר הדיור להיות מוגדרים כמחירי בועה בהתבסס על מידע כלכלי והשוואות למדינות מפותחות ומדינות ה – OECD?

מחיר בועה הינו הגדרה כלכלית למחיר מוצר כלשהוא, שמחירו עלה בצורה חדה ולא פרופורציונלית, ביחס למדדים כלכליים מקבילים. מחיר המוצר מתנפח בדומה לבועה ולבסוף מתפוצץ כמוה. לכן ההגדרה של מחיר בועה, תוחל על מחיר מוצר לאחר שהוא מתנפץ.  התנפצות זו הנה ירידה חדה במחיר למשך שני רבעונים רצופים, בשיעור של לפחות 25% . 

מחירי הדיור בישראל מצויים במגמת עלייה מתמדת. אך העלייה המגמתית החלה בתחילת שנות התשעים. ומאז לא הייתה ירידה, מכאן שמחירי הדיור לא נופלים על הגדרת מחירי בועה.

הדיור

כאמור כל עוד המחירים לא חוו ירידה של שני רבעונים רצופים, לא ניתן לקרוא למחיר הדיור בישראל מחירי בועה. אך אם נתבונן במכלול המרכיבים נבין שההתנהגות של מחירי הדיור דומה להתנהגות של בועה בשלבי ההתנפחות שלה. ניתן לראות בגרף התחתון את פערי המחירים שנוצרו בין השנים 2015 ל- 2019: הריבוע מתאר את מדד מחירי הדיור בשנת 2005 והמשולש מתאר את מדד מחירי הדיור בשנת 2019. רואים שהתנפחות מחירי הדיור בישראל גבוהה מרוב מדינות ה- OECD.

מחירי הדיור במדינות OECD

אז למה מחירי הדיור עולים?

במילה אחת: משקיעים! אבל המציאות קצת יותר מורכבת. כלל יסוד במיקרו כלכלה מדבר על עקומת היצע ועקומת ביקוש שתי עקומות שונות אך כל תזוזה בהם משפיעה על המחיר לצרכן. כידוע ככל שהביקוש למוצר כלשהו גבוהה וההיצע נמוך. המחיר יעלה. כלל זה נכון גם לשוק הדיור ככל שיש יותר קונים פוטנציאליים (“הביקוש”) לדירה אחת (“ההיצע”) המחיר של אותה דירה יעלה. דוגמא זאת באה לידי ביטוי בערים עם ביקוש גבוה כגון ערי המרכז.

ישנם גורמים רבים בישראל שגרמו להיצע להתכווץ ולביקוש להתרחב. אחד הגורמים שגרמו לביקוש להתרחב הינם כניסת משקיעים לשוק שהגדילו את הביקוש, דבר שהביא לעלייה במחירים. משקיעים אלו נכנסו לשוק בשל סיבות רבות ומגוונות, לדוגמה : שיעורי תשואה ביחס להשקעות אחרות, מחיר הכסף (ריביות נמוכות על הלוואות לדיור – משכנתא). אחת הסיבות המובילות שבגינה נכנסו לשוק הזה משקיעים הנה מבנה המיסוי בישראל ובעיקר מס רכישה, מס הכנסה משכירות, מע”מ שכירות.

אחד היעדים של מערכת המיסוי,  הוא יצירת צדק חברתי. תפקידה של הממשלה, ששולטת במערכת המיסוי, הוא לנתב את המיסוי בצורה כזו שתשרת את הצדק החברתי. הממשלה עושה זאת על ידי הצבת חסמים בדמות מסים שונים שיקשו על מי שכבר נהנה ממוצר יסוד (כגון דירה למגורים) וימנעו ממנו לקנות עוד מאותו מוצר בכדי לא לגרום למחיר לעלות – עקב עלייה בביקוש.

חסם זה לא בא לידי ביטוי בישראל. לדוגמא בקנדה מדינה חברה ב – OECD שהחלה לחוות עליית מחירים דומה לישראל בשוק הנדל”ן בשל כניסת משקיעים. הממשלה העלתה את שיעור המס על דירה שניה ל – 20%,  לעומת זאת, בשנת 2020 בישראל הורידו את שיעור המס לדירה שניה ל – 5% בלבד. אבל המדיניות הזו לא החלה בשנת 2020 אלא אי שם בתחילת שנות התשעים.

בתחילת שנות ה- 90 ישראל נערכה לקליטת גל עלייה גדול. הממשלה החלה בהכנת תשתית מגורים לעולים אלו. אך לא לכל העולים הייתה היכולת לרכוש דירות בישראל. לכן הממשלה רצתה לעודד את שוק השכירות הפרטי על ידי הכנסת משקיעים שיקנו את הדירות וישכירו אותם לעולים החדשים. ובכך תהיה אפשרות לעולים לשכור דירות מגורים.

על מנת לעודד את המשקיעים לרכוש דירות ולהשכיר, הפחיתה המדינה את שיעור מס הרכישה על דירה שניה. וכדי לעודד את השכירות הורידה גם את מס הכנסה על הכנסה משכירות, ואם לא די בכך אז גם ביטלה את תשלום המע”מ על שכירות. בכך המדינה הכשירה את הקרקע ויצרה כדאיות כלכלית למשקיעים לרכוש ולהשכיר דירות, בכדי לספק פתרון דיור לגל העלייה שהיה אמור לפקוד את המדינה בתחילת שנות ה- 90. בכך מערכת המיסוי הותאמה לצורך הכלכלי של אותה תקופה.

 

האם יש בועה בשוק הדיור

אז מה הממשלה עושה?

הצורך הכלכלי השתנה מאז ויש הטוענים שאפילו התהפך – די להתבונן על היחס של המשקיעים ברכישת דירות חדשות והתרומה שלהם לעליית המחירים כדי להבין זאת. באופן טבעי, מתעוררת השאלה מדוע המדינה לא מגיבה על ידי העלאת המיסים למשקיעים? הרי הצורך התהפך ומערכת המיסוי אמורה לשרת את הצורך הכלכלי של ימינו, שזה “להבריח” משקיעים. אך מערכת המיסוי עדיין מעודדת את כניסתם.

מערכת המיסוי לא הותאמה מאז, מאחר והתאמתה לא משרתת בעלי אינטרסים. כתוצאה מכך שרי אוצר רבים נמנעו משינוי מבנה המיסוי על דירות להשקעה. לדוגמא כחלון שנכנס לתפקיד שר האוצר עם אג’נדה ברורה להוזיל את מחירי הדיור. תכנן להעלות את מס הרכישה על דירה שניה ל – 20% אך לבסוף הצליח להעלות רק ל- 8%.

לסיכום מבנה המיסוי הקיים אינו משרת את הצורך הכלכלי של ימינו.  ומעודד כניסתם של משקיעים לשוק הדיור. כניסתם של משקיעים אלו גורמת לעלייה בביקוש, דבר שתורם לעליית מחירים בשוק הדיור.

הדיור

כאמור כל עוד המחירים לא חוו ירידה של שני רבעונים רצופים, לא ניתן לקרוא למחיר הדיור בישראל מחירי בועה. אך אם נתבונן במכלול המרכיבים נבין שההתנהגות של מחירי הדיור דומה להתנהגות של בועה בשלבי ההתנפחות שלה. ניתן לראות בגרף התחתון את פערי המחירים שנוצרו בין השנים 2015 ל- 2019: הריבוע מתאר את מדד מחירי הדיור בשנת 2005 והמשולש מתאר את מדד מחירי הדיור בשנת 2019. רואים שהתנפחות מחירי הדיור בישראל גבוהה מרוב מדינות ה- OECD.

מחירי הדיור במדינות OECD

אז למה מחירי הדיור עולים?

במילה אחת: משקיעים! אבל המציאות קצת יותר מורכבת. כלל יסוד במיקרו כלכלה מדבר על עקומת היצע ועקומת ביקוש שתי עקומות שונות אך כל תזוזה בהם משפיעה על המחיר לצרכן. כידוע ככל שהביקוש למוצר כלשהו גבוהה וההיצע נמוך. המחיר יעלה. כלל זה נכון גם לשוק הדיור ככל שיש יותר קונים פוטנציאליים (“הביקוש”) לדירה אחת (“ההיצע”) המחיר של אותה דירה יעלה. דוגמא זאת באה לידי ביטוי בערים עם ביקוש גבוה כגון ערי המרכז.

ישנם גורמים רבים בישראל שגרמו להיצע להתכווץ ולביקוש להתרחב. אחד הגורמים שגרמו לביקוש להתרחב הינם כניסת משקיעים לשוק שהגדילו את הביקוש, דבר שהביא לעלייה במחירים. משקיעים אלו נכנסו לשוק בשל סיבות רבות ומגוונות, לדוגמה : שיעורי תשואה ביחס להשקעות אחרות, מחיר הכסף (ריביות נמוכות על הלוואות לדיור – משכנתא). אחת הסיבות המובילות שבגינה נכנסו לשוק הזה משקיעים הנה מבנה המיסוי בישראל ובעיקר מס רכישה, מס הכנסה משכירות, מע”מ שכירות.

אחד היעדים של מערכת המיסוי,  הוא יצירת צדק חברתי. תפקידה של הממשלה, ששולטת במערכת המיסוי, הוא לנתב את המיסוי בצורה כזו שתשרת את הצדק החברתי. הממשלה עושה זאת על ידי הצבת חסמים בדמות מסים שונים שיקשו על מי שכבר נהנה ממוצר יסוד (כגון דירה למגורים) וימנעו ממנו לקנות עוד מאותו מוצר בכדי לא לגרום למחיר לעלות – עקב עלייה בביקוש.

חסם זה לא בא לידי ביטוי בישראל. לדוגמא בקנדה מדינה חברה ב – OECD שהחלה לחוות עליית מחירים דומה לישראל בשוק הנדל”ן בשל כניסת משקיעים. הממשלה העלתה את שיעור המס על דירה שניה ל – 20%,  לעומת זאת, בשנת 2020 בישראל הורידו את שיעור המס לדירה שניה ל – 5% בלבד. אבל המדיניות הזו לא החלה בשנת 2020 אלא אי שם בתחילת שנות התשעים.

בתחילת שנות ה- 90 ישראל נערכה לקליטת גל עלייה גדול. הממשלה החלה בהכנת תשתית מגורים לעולים אלו. אך לא לכל העולים הייתה היכולת לרכוש דירות בישראל. לכן הממשלה רצתה לעודד את שוק השכירות הפרטי על ידי הכנסת משקיעים שיקנו את הדירות וישכירו אותם לעולים החדשים. ובכך תהיה אפשרות לעולים לשכור דירות מגורים.

על מנת לעודד את המשקיעים לרכוש דירות ולהשכיר, הפחיתה המדינה את שיעור מס הרכישה על דירה שניה. וכדי לעודד את השכירות הורידה גם את מס הכנסה על הכנסה משכירות, ואם לא די בכך אז גם ביטלה את תשלום המע”מ על שכירות. בכך המדינה הכשירה את הקרקע ויצרה כדאיות כלכלית למשקיעים לרכוש ולהשכיר דירות, בכדי לספק פתרון דיור לגל העלייה שהיה אמור לפקוד את המדינה בתחילת שנות ה- 90. בכך מערכת המיסוי הותאמה לצורך הכלכלי של אותה תקופה.

 

האם יש בועה בשוק הדיור

אז מה הממשלה עושה?

הצורך הכלכלי השתנה מאז ויש הטוענים שאפילו התהפך – די להתבונן על היחס של המשקיעים ברכישת דירות חדשות והתרומה שלהם לעליית המחירים כדי להבין זאת. באופן טבעי, מתעוררת השאלה מדוע המדינה לא מגיבה על ידי העלאת המיסים למשקיעים? הרי הצורך התהפך ומערכת המיסוי אמורה לשרת את הצורך הכלכלי של ימינו, שזה “להבריח” משקיעים. אך מערכת המיסוי עדיין מעודדת את כניסתם.

מערכת המיסוי לא הותאמה מאז, מאחר והתאמתה לא משרתת בעלי אינטרסים. כתוצאה מכך שרי אוצר רבים נמנעו משינוי מבנה המיסוי על דירות להשקעה. לדוגמא כחלון שנכנס לתפקיד שר האוצר עם אג’נדה ברורה להוזיל את מחירי הדיור. תכנן להעלות את מס הרכישה על דירה שניה ל – 20% אך לבסוף הצליח להעלות רק ל- 8%.

לסיכום מבנה המיסוי הקיים אינו משרת את הצורך הכלכלי של ימינו.  ומעודד כניסתם של משקיעים לשוק הדיור. כניסתם של משקיעים אלו גורמת לעלייה בביקוש, דבר שתורם לעליית מחירים בשוק הדיור.

המשיכו לקרוא

המשיכו לקרוא

Add New Playlist