walty logo

מדריך לרוכשי דירה: מה גובה המשכנתא שתוכלו לקבל

מהם ההבדלים בין סוגי המשכנתאות השונים, מה גובה המשכנתא שתוכלו לקבל מהבנק והאם זה בכלל כדאי...
שתפו את הפוסט:

< חזרה

מדריך לרוכשי דירה: מה גובה המשכנתא שתוכלו לקבל?

 בכתבה הבאה נעזור לכם להבין מהם ההבדלים בין סוגי המשכנתאות השונים, מה גובה המשכנתא שתוכלו לקבל מהבנק והאם זה בכלל כדאי לכם…

אם אתם מתכננים לקנות דירה בקרוב ומתלבטים מהו גובה המשכנתא הנכון עבורכם והאם כדאי לקחת את אחוז המימון המקסימלי, דעו כי אתם לא לבד. אלפי ישראלים מתבלבלים מכמות המידע העצומה בנושא ועושים טעויות גורליות כתוצאה מחוסר ידע. הטעויות האלה בעולם המשכנתאות יכולות לעלות עשרות או אפילו מאות אלפי שקלים לאורך השנים. אנחנו כאן בשביל להבטיח שלכם זה לא יקרה.

אם אתם מתכננים לקנות דירה בקרוב ומתלבטים מהו גובה המשכנתא הנכון עבורכם והאם כדאי לקחת את אחוז המימון המקסימלי, דעו כי אתם לא לבד. אלפי ישראלים מתבלבלים מכמות המידע העצומה בנושא ועושים טעויות גורליות כתוצאה מחוסר ידע. הטעויות האלה בעולם המשכנתאות יכולות לעלות עשרות או אפילו מאות אלפי שקלים לאורך השנים. אנחנו כאן בשביל להבטיח שלכם זה לא יקרה.

מהו גובה המשכנתא שאפשר לקבל?

גובה המשכנתא שהבנק יהיה מוכן לתת לכם משתנה בהתאם לרכישה שתבצעו.

  • עבור דירה ראשונה גובה המשכנתא יכול להגיע עד ל-75% מגובה הנכס אותו תרצו לרכוש (ללא תלות במחיר), מה שאומר שעל מנת להתחיל את התהליך אתם צריכים להבטיח שיש לכם הון עצמי של לפחות 25%.
  • אם אתם משפרי דיור, גובה המשכנתא המקסימלי שתוכלו לקבל מהבנק עומד על 70%.
  • אם אתם מחפשים דירה להשקעה, תיאלצו להכניס את היד עמוק יותר לכיס, וגובה המשכנתא אותו תוכלו לקבל לא יעלה על 50% מערך הדירה.

חשוב להזכיר, בין אם אתם לוקחים משכנתא בגובה 60% משווי הנכס או 75%, עדיין מדובר בסכומים משמעותיים, כאלה ששווה לחקור ולבצע משא ומתן לא מתפשר מול הבנקים כדי למצוא את התמהיל הנכון בעבורכם. בוולטי אנחנו מציעים לכם לבצע את המחקר הראשוני בפחות מעשר דקות של שאלון דיגיטלי שיאפשר לכם לקבל הצעות מהבנקים לפי הנתונים שלכם ולפי שקלול של כל הרוכשים בעלי מאפיינים דומים לאלו שלכם. איך זה עובד? ראו כאן

ללא שם 1
אם אין לי מספיק הון עצמי, האם אוכל לקחת “הלוואה רגילה” מהבנק כדי לגייס אותו?

לפי החלטת בנק ישראל לא ניתן יותר לבצע מהלך שכזה שגורם למינוף נוסף (ויקר יותר) של רוכשי הדירות. שימו לב כי ההחלטה היא גורפת, למעט מקרים שבהם מדובר בהלוואת גישור למשפרי דיור, שטרם השלימו מכירת נכס קודם שמכירתו אמורה לממן את הנכס החדש. אותם משפרי דיור יוכלו ליטול הלוואה שכזו לתקופה של עד שנתיים.

לקיחת משכנתא – איך יודעים כמה משכנתא כדאי לקחת?

זו כבר שאלה חשובה יותר, והתשובה שלה לא כל כך פשוטה. השלב הראשון יהיה להבין מהו כושר ההחזר שלכם (שנגזר מסך ההכנסות שלכם). בדרך כלל הבנק יאשר החזר משכנתא חודשי הנע בין 30%-40% מההכנסה הפנויה. למשל אם יש לכם הכנסה פנויה (הכנסה נטו בקיזוז התחייבויות ליותר משנה וחצי) של 20,000 ש”ח הבנק יאשר לכם משכנתא שההחזר החודשי שלה יהיה בין 6,000 ש”ח ל- 8,000 ש”ח (ככה יחס ההחזר בין 30% ל- 40%).

לפני שנמשיך, משהו שחשוב להבין – ככל שהמשכנתא שתיקחו תהיה בשיעור מימון גבוה יותר, כך גם הריביות שתשלמו עליה יהיו גבוהות יותר (לפי מדרגות) ולכן לא תמיד כדאי לקחת את אחוז המימון הגבוה ביותר שתוכלו לקבל.

:הנה מקרה לדוגמה

אתם מעוניינים לקנות דירה חדשה במיליון שקלים וההון העצמי שברשותכם עומד על 390 אלף ש”ח, תצטרכו לקחת משכנתא בגובה 610 אלף ש”ח, סכום המהווה 61% מסך העסקה. בבדיקה מהירה תגלו שכדאי לכם מאוד לגייס עוד 10,000 ש”ח ולהוריד את גובה המשכנתא לשיעור של עד 60%, דבר שיוריד לכם משמעותית את הריבית כתוצאה מירידת מדרגה.

פירוט מדרגות המשכנתא:

  • מדרגה ראשונה – עד 45% מימון – הריביות הטובות ביותר.
  • מדרגה שנייה – 45% עד 60% מימון – ריביות ביניים.
  • מדרגה שלישית – מעל 60% מימון – הריביות הכי פחות טובות.

בתוך המדרגות אין הבדל בגובה הריביות, השינוי קורה רק כשעולים מדרגה.

מסקנה – אחוז מימון מקסימלי לא תמיד יטיב איתכם וחשוב מאוד למצוא את נקודת האיזון בין מה שמתאים לכם לבין מה שכדאי לכם.

מדרגות ריבית לפי גובה המשכנתא שאפשר לקחת

מה ההבדל במשכנתא בין דירה להשקעה מול דירה ראשונה?

כשקונים דירה ראשונה, גובה המשכנתא יכול להגיע עד ל-75% ממחיר הנכס (בהתאם לכושר ההחזר שלכם), וכאשר קונים דירה להשקעה גובה המשכנתא לא יעלה על 50% ממחיר הנכס.

איך ייעוץ וליווי של יועץ משכנתאות יכול לעזור בהחלטה?

התשובה פה די פשוטה. כאשר הולכים לקחת הלוואה שבעבור רוב האנשים תהיה הגבוהה בחייהם, ומורכבת כמו משכנתא עם שוני גדול בין מסלול למסלול, לאורך שנים רבות ובעלת אופי משתנה שיכול ליצור הבדלים של עשרות אלפי שקלים ולעיתים אף יותר, חשוב שגוף מקצועי או איש מקצוע יהיו לצידכם ולכל הפחות יסבירו לכם מהו ההבדל בין כל מסלול ומהן המשמעויות.

וולטי היא שירות דיגיטלי, אבל לא רק. לאורך כל התהליך ילווה אתכם יועץ משכנתאות אישי שינתח את הנתונים שלכם ויבנה לכם את המשכנתא שתתאים למידותיכם, הן מבחינת סכום המשכנתא והן מבחינת ההחזר החודשי. כמובן שיש לקחת בחשבון גם את השינויים שצפויים לקרות בשנים הקרובות ולהתחשב בהם, למשל שינויי ריבית או שינויים במדד המחירים לצרכן. שינויים אלה יכולים להיות מכריעים בהשפעה על התשלום החודשי שלכם לאורך השנים. היועצים של וולטי נהנים מתחזיות שמבוססות על מודלים של פרופסור לסטטיסטיקה שפיתחה את המודלים בוולטי, ולכן אצלנו מתחשבים בכך מראש.

מה ההבדל בין משכנתא של דירה יד שנייה לבין דירה חדשה מקבלן?

הרבה אנשים לא בונים דירה חדשה עם קבלן, אלא קונים דירה מוכנה מיד שנייה. אפשר להבין אותם, וגם למצוא לא מעט יתרונות במהלך. כאשר הנכס מול העיניים אפשר בקלות לדעת מה מקבלים, מהם היתרונות וגם מהן הבעיות. אפשר להכיר את השכנים מבעוד מועד וללמוד מה יש בסמוך דירה – מוסדות חינוך, מקומות בילוי ופנאי, פארקים, ים ועוד.

לצד כל הנתונים האלה, יש תהליך מקדים לרכישת הדירה ולקיחת המשכנתא עליו אסור לוותר – הליך השמאות בו מגדירים את שווי הנכס. 

חלק מרוכשי הדירות מבצעים את השמאות רגע לפני סגירת המשכנתא ואחרי שכבר חתמו על חוזה הרכישה מול המוכר. ברוב המקרים זה בסדר, אבל כשאתם רוכשים דירה יד שניה ומבקשים את אחוז המימון המקסימלי, עדיף לכם לבצע שמאות מוקדמת לפני החתימה על החוזה!

זאת כיוון שבחלק מהמקרים השמאי יכול להעריך את הנכס במחיר נמוך יותר מזה שכבר נחתם בחוזה המכירה. במקרה כזה עדיין תקבלו את אחוז המימון המקסימלי, אותו ביקשתם מהבנק, אבל בגלל שהשמאי העריך את הנכס בפחות ממה שחשבתם הסכום של המשכנתא יצנח בהתאם ותצטרכו לגייס הון עצמי נוסף שלא בטוח יש לכם.

ננסה להסביר באמצעות דוגמה:

נניח שחתמתם עם בעלי הנכס על חוזה רכישה לפי שווי של מיליון שקלים. לאחר מכן הלכתם לבנק וקיבלתם אישור של 75% מימון – כלומר הבנק רוצה לתת לכם משכנתא בגובה של 750 אלף שקלים. אבל לפני המשכנתא הבנק רוצה לוודא שהנכס אותו הוא ממשכן באמת שווה 1,000,000 ש”ח כמו שאמרתם לו – אז הוא שולח שמאי. אם אותו השמאי מעריך את שווי הנכס בפחות מהמחיר שנחתם, גובה המשכנתא שהוא יאשר לכם יצנח בהתאם. כך, אם השמאי של הבנק העריך את הנכס בשווי של 750,000 ש”ח, עדיין תקבלו 75% מימון, אבל הסכום יצנח ל- 560 אלף שקלים בקירוב. כלומר – אתם נשארים עם בור של כמעט 200,000 ש”ח וכבר חתמתם על חוזה רכישה, ללא הכסף הזה אתם בסכנה של הפרת חוזה.

המסקנה: אם אתם רוכשים דירה יד שניה ומבקשים  את אחוז המימון המקסימלי – לא לחתום לפני השמאות.

המשיכו לקרוא

קבוצת רכישה

משכנתא לקבוצת רכישה

מה היא קבוצת רכישה? מהם היתרונות והחסרונות שלה? איך ניתן לקבל משכנתא בקבוצה שכזו? והאם זה כדאי בכלל? על הכול נענה בכתבה הבאה.

<<קרא עוד
לוגו של וולטי בצבע סגול

הצטרפו לניוזלטר שלנו!

המשיכו לקרוא

עיצוב ישן

מתי כדאי לפרוע את המשכנתא

נניח ש”נפלו” עליכם עשרות אלפי שקלים. קודם כל מזל טוב. אבל, אחרי החגיגות צריך להחליט מה לעשות עם הכסף?! לפרוע את המשכנתא? או להשקיע אותו?

קרא עוד >>

Add New Playlist