walty logo

מדריך משכנתא למשפרי דיור

איך בעצם אפשר לדעת איך לתכנן את המשכנתא הנכונה למשפרי דיור? מהם היתרונות והחסרונות של כל חלופה?, מה המשמעות של הלוואת בלון?, כנסו לכתבה ותלמדו
שתפו את הפוסט:

< חזרה

איך אפשר לדעת איזו משכנתא למשפרי דיור תהיה טובה יותר? מהם היתרונות והחסרונות של כל מסלול? 

יש לכם כבר דירה, אבל אתם מרגישים שהגיע הזמן לעבור לאחת אחרת?!
קודם כל, תיקחו את המעבר בקלות – זה נכון שמדובר בתהליך אינטנסיבי שבמהלכו תצטרכו לאתר את הנכס המתאים ולקחת בשבילו משכנתא, אבל תזכרו שאתם למודי ניסיון ויודעים בדיוק מה מתאים לכם ומה פחות.

ובקשר למשכנתא, פשוט תקראו את המדריך הבא – הוא כבר יספק לכם את כל המידע שתצטרכו כדי לעבור את התהליך במקסימום חיסכון ובמינימום זמן.

תחשבו את העלות האמתית של הנכס החדש

המחיר של כל דירה נקבע בינכם לבין מוכר הנכס ונכתב בסופו של דבר בחוזה הרכישה. אבל, בשביל לקבל את התמונה האמתית יש לחבר למחיר הדירה את ההוצאות הנלוות. השלב הזה חשוב מאוד ועוזר לכם לבדוק האם יש לכם מספיק כסף כדי לבצע את הרכישה.


סוגים של הוצאות נלוות

מס רכישה, מס שבח, דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל, דמי תיווך, שכר עו”ד, תשלום ליועץ משכנתאות, עלויות מעבר ושיפוץ, הפרשים בגין הצמדת הדירה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה, תשלום עבור שמאות, דמי פתיחת תיק משכנתא וכו’ (ממש כמו רוכשי דירה ראשונה גם משפרי הדיור זכאים להטבה במס רכישה ובמס שבח. ולכן סביר להניח שתשלמו מס זניח או שלא תשלמו מס בכלל).

תבדקו האם הדירה מתאימה לתקציב שלכם

כעת, כשאתם יודעים את העלות האמתית של הדירה חדשה, תוכלו לבדוק האם היא מתאימה לתקציב שלכם. לשם כך תצטרכו לבדוק 2 פרמטרים חשובים:
1. הון עצמי:
כיוון שאתם משפרי דיור, הבנק יסכים לאשר לכם משכנתא בגובה של עד 70% משווי הדירה החדשה (מהשווי בחוזה הרכישה אם מדובר בדירה מקבלן, או מהשווי שנגזר מהערכת שמאי אם מדובר בדירה יד 2). את יתר הכסף תביאו ממכירת הדירה הישנה ומהחסכונות האישיים שלכם.
(במקרים מסוימים הבנק עשוי לתת לכם פחות כסף ממה שחשבתם ואז אתם תצטרכו להוסיף הון עצמי. כדי להימנע מהפתעות רצוי לקבל אישור עקרוני מהבנק לפני סגירת העסקה).
2. יכולת ההחזר שלכם: הכלל אומר שההכנסה הפנויה שלכם צריכה להיות גבוהה פי 3 מההחזר החודשי של המשכנתא. (ההכנסה הפנויה היא ההכנסה נטו פחות הלוואות קיימות ופחות תשלומי מזונות). לדוגמה: נניח שההכנסה הפנויה שלכם עומדת על 21,000 ש”ח – רצוי שהחזר המשכנתא שלכם לא יעבור את ה- 7,000 ₪ בחודש. (חשוב שתדעו, הבנק בדרך כלל לא מאשר משכנתאות שההחזר החודשי בגינן גבוה מ- 40% מההכנסה).

הלוואת בלון

אם רכשתם את הדירה החדשה לפני שמכרתם את הישנה וכעת חסר לכם הון עצמי תוכלו להשתמש בהלוואת בלון – הבנק ייתן לכם את הכסף ואתם תחזירו לו כשתמכרו את הדירה הישנה. הבלון ניתן בדר”כ לשנה עד שנתיים.

תחליטו מה לעשות עם המשכנתא של הדירה הנוכחית

במקביל לחיפושים של הדירה החדשה צריך להתחיל לחשוב מה לעשות עם המשכנתא של הדירה הישנה.
משפרי דיור רבים מוכרים את הנכס הישן שלהם כשעוד נשארה להם יתרת משכנתא, אותה הם עדיין צריכים לשלם. השאלה שנשאלת היא מה לעשות עם המשכנתא הזו? ובכן, זוהי אחת הדילמות המוכרות של משפרי הדיור.

אם גם אתם ניצבים בפני הדילמה הזו תדעו שיש לכם 3 אפשרויות:


1. לפרוע את המשכנתא:
כלומר לשלם לבנק את כל הכספים שאתם חייבים לו בגין המשכנתא הקיימת ולהתחיל דף חדש.
טיפ: האפשרות הזו תטיב אתכם רק במידה שהריבית במשק ירדה, במקרה הזה אין כל צידוק להשאיר את המשכנתא הישנה כי כעת תוכלו לקבל הלוואה עם תנאים טובים יותר. לעומת זאת, אם הריביות עלו אז כמובן שכדאי לשמר את הריביות של המשכנתא הישנה על ידי “גרירת משכנתא”.
2. גרירת המשכנתא הקיימת לנכס החדש: משכנתא היא הלוואה שניתנת כנגד שיעבוד על נכס. כדי לגרור את המשכנתא מנכס אחד לנכס אחר, תצטרכו להחליף שעבודים – להסיר את השעבוד על הנכס הישן ובמקומו לשעבד את הנכס החדש. הפעולה הזו נקראת “גרירת משכנתא” ובאמצעותה תוכלו לשמר את תנאי המשכנתא הישנה.
3. גרירת המשכנתא הקיימת כנגד ערבות בנקאית/פיקדון: אם החלטתם שכדאי לכם לעשות גרירת משכנתא, אבל עדיין לא רכשתם את הדירה החדשה, תוכלו לגרור את המשכנתא כנגד ערבות או כנגד פיקדון בנקאי. הפיקדון או הערבות ישמשו כבטחונות זמניים עבור הבנק, עד שתרכשו את הדירה החדשה. ברגע שתעשו זאת הדירה תשועבד לבנק ותשמש כבטוחה.

ההבדל בין פירעון משכנתא לבין גרירת משכנתא

נניח שאתם מוכרים דירה ב- 1,500,000 ₪ וקונים דירה אחרת ב- 2,000,000 ₪. נניח גם שנשארה לכם משכנתא של 500,000 ₪ על הדירה הישנה.
פירעון: במקרה של פירעון משכנתא תצטרכו לקחת 500,000 ₪ מכספי המכירה ולפרוע בעזרתם את המשכנתא הישנה. ב- 1,000,000 השקלים הנוספים שנשארו מהמכירה תוכלו להשתמש כהון עצמי לרכישת הבית החדש. במקרה הזה תצטרכו לקחת משכנתא חדשה של 1,000,000 ₪ כדי להשלים את הרכישה.
גרירה:
במקרה של גרירת משכנתא תוכלו לקחת את כל ה- 1,500,000 ₪ שקיבלתם מהמכירה ולהשתמש בהם כהון עצמי לדירה החדשה, כדי להשלים את הרכישה תצטרכו לקחת משכנתא חדשה של 500,000 ₪. במקרה הזה יהיו לכם 2 משכנתאות, כל אחת בסך 500,000 ₪ – משכנתא ישנה שגררתם ומשכנתא חדשה.
שימו לב
שבשני המקרים אתם נשארים עם התחייבות של 1,000,000 ₪ לבנק. ההבדל הוא שכשאתם פורעים את המשכנתא הישנה כל ה- 1,000,000 נלקחים לפי תנאי השוק הנוכחיים, וכשאתם גוררים את המשכנתא הישנה, 500,000 ₪ נלקחים לפי תנאי השוק הנוכחיים ו- 500,000 ₪ נשארים עם תנאי השוק הישנים (שהיו נכונים למועד לקיחת המשכנתא הראשונה).   

תוציאו אישור עקרוני

גם אם החלטתם לפרוע את המשכנתא הישנה וגם אם החלטתם לגרור אותה, כדאי לכם לפנות לבנק ולבקש אישור עקרוני עבור משכנתא החדשה – כך תדעו באופן רשמי האם אתם עומדים בתנאים של הבנק, וכמה כסף הוא מסכים להלוות לכם. אחרי שקבלתם את האישור תרגישו בטוחים יותר לחתום על חוזה הרכישה של הנכס החדש.

לצורך קבלת האישור העקרוני אינכם צריכים להציג מסמכים כלשהם אבל כן תצרכו לענות על מספר שאלות בנוגע למצבכם הפיננסי ובנוגע לנכס המבוקש.

חשוב לדעת:

  1. הריביות באישור העקרוני ישמרו עבורכם ל- 24 ימים.
  2. האישור העקרוני לא מחייב אתכם לקחת את ההלוואה בבנק זה או אחר, אבל הוא מקדם אתכם שלב נוסף בדרך לרכישת הדירה.
  3. לעיתים בנק מסוים לא יאשר את הבקשה ובנק אחר דווקא כן.
  4. במשכנתאות עם אחוז מימון גבוה (מעל 60%) מומלץ להביא שמאי שיבדוק את שווי הנכס לפני החתימה על החוזה.

 

תבחרו את הבנק המממן

אחרי שקבלתם אישור עקרוני מהבנקים והתקדמתם עם רכישת הנכס מגיע השלב שבו תצטרכו לכותת את רגליכם ולעשות סקר בנקים. בסקר הבנקים תגלו שיש הבדלים בין ההצעות, המסלולים והתנאים שאתם מקבלים – זכרו, כיוון שאתם לוקחים הלוואה של מאות אלפי שקלים גם שינוי קטן משנה את התמונה באלפי שקלים, ולכן חשוב מאוד ללכת למספר בנקים ולהשוות הצעות.

כדי שתוכלו להבין על מה מדברים אתכם בבנק חשוב שתכירו את מסלולי המשכנתא השונים ושתדעו מה היתרונות והחסרונות שלהם.

אחרי שיש בידכם את ההצעות השונות מהבנקים תוכלו לנתח אותם ולהחליט איזו הצעה הכי
מתאימה לכם. ברגע שבחרתם בהצעה מסוימת – אל תהססו ופנו לבנק שהציע אותה כדי שהתנאים שקבלתם ישמרו. בכתבה הבאה תוכלו לקבל טיפים על משא ומתן יעיל מול הבנקים.

תפתחו תיק הלוואה

לאחר שחתמתם על חוזה המכר לרכישת הנכס ובחרתם מאיפה לקחת את המשכנתא,
אתם תצטרכו לפתוח תיק הלוואה ולספק לבנק רשימה של טפסים ובטחונות.
הבנקים דורשים את הבטחונות כדי שיוכלו להבטיח את שליטתם על הנכס במקרה שלא תחזירו את המשכנתא. כאן תוכלו לקרוא איזה טפסים ובטחונות תצטרכו.

קבלת הכסף

אחרי שסיפקתם את כל המסמכים והביטחונות המבוקשים על ידי הבנק, התיק יעבור ביקורת, אם הכול יימצא תקין – תוכלו לקבל את ההלוואה.

טיפים למשכנתא של משפרי דיור
1. אל תמהרו להשתמש בהלוואת בלון: מעבר לכך שתצטרכו לשלם ריבית של עשרות אלפי שקלים על הלוואת הבלון, היא גם עשויה לייקר את הריביות של המשכנתא הרגילה שלכם. תוכלו לקרוא על כך בפירוט בכתבה הבאה.
2. הקטינו את שיעור המימון: שיעור המימון הוא היחס שבין גובה ההלוואה לשווי הנכס.
דוגמה: אם לקחתם משכנתא של 600,000 ₪ לצורך קניית דירה בשווי 1,000,000 ₪ אז שיעור המימון שלכם הוא 60%.
זהו למעשה הפרמטר שהכי משפיע על הריבית שתקבלו. ככל ששיעור המימון שתדרשו יהיה גבוה יותר כך גם הריבית שיציעו לכם בבנק תהיה גבוהה יותר.
חשוב שתדעו את המדרגות של אחוזי המימון שהבנקים עובדים לפיהם:
עד 45% מימון: ריבית נמוכה.
בין 45% – 60% מימון: ריבית בינונית.
מעל 60% מימון: ריבית גבוהה.
3. קצרו את תקופת ההלוואה: בואו נודה על האמת, אנחנו אוהבים לדחות דברים – למה לשלם היום, כשאפשר לדחות למחר. זה נכון גם לגבי משכנתא, אנשים לפעמים פורסים את המשכנתא לשנים רבות כדי להוריד את ההחזרים החודשיים. אבל אסור לשכוח שהדבר מייקר מאוד את העלות הכוללת של המשכנתא ולכן אינו מומלץ.

טיפים למשכנתא של משפרי דיור

1. אל תמהרו להשתמש בהלוואת בלון: מעבר לכך שתצטרכו לשלם ריבית של עשרות אלפי שקלים על הלוואת הבלון, היא גם עשויה לייקר את הריביות של המשכנתא הרגילה שלכם. תוכלו לקרוא על כך בפירוט בכתבה הבאה.
2. הקטינו את שיעור המימון: שיעור המימון הוא היחס שבין גובה ההלוואה לשווי הנכס.
דוגמה: אם לקחתם משכנתא של 600,000 ₪ לצורך קניית דירה בשווי 1,000,000 ₪ אז שיעור המימון שלכם הוא 60%.
זהו למעשה הפרמטר שהכי משפיע על הריבית שתקבלו. ככל ששיעור המימון שתדרשו יהיה גבוה יותר כך גם הריבית שיציעו לכם בבנק תהיה גבוהה יותר.
חשוב שתדעו את המדרגות של אחוזי המימון שהבנקים עובדים לפיהם:
עד 45% מימון: ריבית נמוכה.
בין 45% – 60% מימון: ריבית בינונית.
מעל 60% מימון: ריבית גבוהה.
3. קצרו את תקופת ההלוואה: בואו נודה על האמת, אנחנו אוהבים לדחות דברים – למה לשלם היום, כשאפשר לדחות למחר. זה נכון גם לגבי משכנתא, אנשים לפעמים פורסים את המשכנתא לשנים רבות כדי להוריד את ההחזרים החודשיים. אבל אסור לשכוח שהדבר מייקר מאוד את העלות הכוללת של המשכנתא ולכן אינו מומלץ.

לוגו של וולטי בצבע סגול

הצטרפו לניוזלטר שלנו!

המשיכו לקרוא

מחשבון משכנתא - האם הוא באמת מועיל
אישור עקרוני

מחשבוני משכנתא פשוטים לעומת מחשבון משכנתא מתקדם

עומדים טרם לקיחת משכנתא, ורוצים לדעת מה יהיה ההחזר החודשי בו יהיה עליכם לעמוד מידי חודש בחודשו? איך ניתן לקבל תחזית פיננסית מדויקת? יש מחשבוני משכנתא פשוטים שמנסים לעשות את העבודה, ויש מחשבון משכנתא מתקדם, שבאמת מצליח ליצור לכם תחזית מושלמת להחזרי המשכנתא החודשיים.

קרא עוד >>

Add New Playlist