walty logo

דירה להשקעה – מדריך משכנתא למשקיעים

גם אם החלטתם להשקיע בנדל"ן וגם אם אתם עדיין מתלבטים כדאי שתשקיעו מעט מהזמן שלכם בקריאת המדריך הבא – הוא לא יחתום במקומכם על עסקת המיליונים אבל הוא ילווה אתכם כל הדרך לשם.
שתפו את הפוסט:

< חזרה

כמה פעמים יצא לכם לשמוע על מישהו שרכש דירה להשקעה ולאחר מספר שנים הכפיל את ההון שלו?!? כנראה שלא מעט!

בניגוד להרבה אפיקי השקעה אחרים, הנדל”ן הוכיח את עצמו כענף בטוח שנותן תשואות יפות לאורך השנים.
אבל, אם נשים לרגע בצד את ההילה של ענף הנדל”ן, נראה שיש היום הרבה חסמים שמונעים ממשקיעים לעשות את הרווחים היפים שציפו להם.
אין זה אומר שההשקעה בנדל”ן כבר לא כדאית, אבל בהחלט יש לבחון אלטרנטיבות ולראות מה הכי נכון עבורכם.

גם אם החלטתם להשקיע בנדל”ן וגם אם אתם עדיין מתלבטים כדאי שתשקיעו מעט מהזמן שלכם בקריאת המדריך הבא – הוא לא יחתום במקומכם על עסקת המיליונים אבל הוא ילווה אתכם כל הדרך לשם:

בניגוד להרבה אפיקי השקעה אחרים, הנדל”ן הוכיח את עצמו כענף בטוח שנותן תשואות יפות לאורך השנים.
אבל, אם נשים לרגע בצד את ההילה של ענף הנדל”ן, נראה שיש היום הרבה חסמים שמונעים ממשקיעים לעשות את הרווחים היפים שציפו להם.
אין זה אומר שההשקעה בנדל”ן כבר לא כדאית, אבל בהחלט יש לבחון אלטרנטיבות ולראות מה הכי נכון עבורכם.

גם אם החלטתם להשקיע בנדל”ן וגם אם אתם עדיין מתלבטים כדאי שתשקיעו מעט מהזמן שלכם בקריאת המדריך הבא – הוא לא יחתום במקומכם על עסקת המיליונים אבל הוא ילווה אתכם כל הדרך לשם:

תבחרו את ההשקעה שמתאימה לכם

לפני שאתם נכנסים להרפתקאות, תכנסו רגע לנעליו של איש עסקים. כלומר, לפני שאתם מחפשים את הנכס המתאים, תתחילו למפות את הצרכים שלכם ותגדירו מטרות. למשל, תחשבו האם אתם רוצים להשקיע לעתיד הרחוק, או שאתם מעוניינים באקזיט מהיר, האם אתם משקיעים בשביל הילדים או שאתם רוצים עסקה שמייצרת הכנסה חודשית בהווה.
אחרי שהגדרתם את המטרות שלכם תצטרכו לבחור באחת מארבעת האפשרויות הבאות:

עסקת נדל”ן מניב:

מניבה נכס נקי ממשכנתא בזמן הקצר ביותר שניתן. בינתיים השכירות שתקבלו על הנכס תכסה לכם את ההחזרים החודשיים של המשכנתא.
קהל יעד: משקיעים שחושבים על העתיד הרחוק – בדרך כלל מייעדים את הנכס לילדים.
דוגמא: נכס בשווי 1,000,000 ₪ שמפיק שכירות של 4,200 ₪.
לצורך הרכישה נלקחה משכנתא של 450,000 ₪ עם החזר חודשי של 4,100 ₪.
במקרה הזה הנכס יהיה נקי ממשכנתא בתוך 11 שנים.
המלצות: השקעה בנכס זול שנמצא באזור עם פוטנציאל התפתחות גדול.
בנוסף, מומלץ לתכנן תמהיל משכנתא יציב, כדי שלא יהיו פערים גדולים בין השכירות מהנכס לבין ההחזר החודשי של המשכנתא.

עסקת תזרים מזומנים:

מטרתה לייצר פער גבוה ככל הניתן בהפרש שבין דמי השכירות החודשית לבין החזר המשכנתא. תזרים המזומנים החודשי שנוצר מפער זה הוא למעשה הכנסה פאסיבית.
קהל יעד: אנשים שרוצים להגדיל את ההכנסות שלהם ולשפר את איכות החיים.
דוגמא: נכס בשווי 1,000,000 ₪ שמפיק שכירות של 4,200 ₪.
לצורך הרכישה נלקחה משכנתא של 450,000 ₪ עם החזר חודשי של 2,148 ₪.
במקרה הזה מיוצרת הכנסה פאסיבית של כ- 2,000 ₪.
המלצות: פריסת המשכנתא ל-30 שנים כדי לייצר החזר נמוך. אם יש צורך להגדיל את ההכנסות הפאסיביות עוד קצת, אפשר לבקש מהבנק גרייס חלקי לשנים הראשונות של ההלוואה.

עסקת אקזיט:

עסקה שמניבה רווח מהיר ע”י קניה במחיר נמוך ומכירה במחיר גבוה.
המנגנון פשוט מאוד – קונים נכס ישן בזול, בדר”כ משביחים אותו על ידי שיפוץ, ומוכרים אותו אחרי תקופה קצרה במחיר גבוה יותר.
קהל יעד: עד לא מזמן הנישה הזו הייתה שייכת בעיקר למשקיעי נדל”ן מקצועיים, אבל משנת 2014 כדאיות ההשקעה שלהם ירדה – חוקי מס שבח השתנו וצומצמו הפטורים.
למרות זאת, משקיעים שאין בבעלותם דירה נוספת יוכלו ליהנות מפטור מלא ממס שבח אם יחזיקו בנכס לפחות 1.5 שנים עד המכירה.
המלצות: פריסת המשכנתא ל-30 שנים כדי לייצר החזר נמוך. בחירת מסלולי משכנתא ללא קנס פירעון מוקדם או עם קנס מינימלי.

מס שבח ומס רכישה
אם אתם בעלי נכסים (1 ומעלה) וכעת רוצים להשקיע בנכס נוסף, חשוב שתדעו שתחויבו בשיעורי מס גבוהים יותר מאנשים שרוכשים דירה יחידה – החוק מגן על זוגות צעירים ומשפרי דיור, ביחס למשקיעי נדל”ן.
דוגמא: אם תשקיעו בנכס ששווה 2 מיליון ₪ תשלמו מס רכישה של 160,000 ₪ (8% מ- 2 מיליון), ומס שבח של 25% שמחושב על הרווח (מחיר מכירה פחות מחיר רכישה).

תחשבו את העלות האמתית של הנכס החדש

אחרי שהחלטתם איזו השקעה מתאימה לכם, הגיע הזמן להתחיל לחפש נכסים ולבדוק האם הם מתאימים לתקציב שלכם. הצעד הראשון הוא לחשב את העלות האמתית של הנכס. בשביל לקבל את העלות האמתית יש לחבר למחיר הדירה את ההוצאות הנלוות. השלב הזה חשוב מאוד ועוזר לכם לבדוק האם יש לכם מספיק כסף כדי לבצע את ההשקעה.

  1. סוגים של הוצאות נלוות:
    מס רכישה, מס שבח, דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל, דמי תיווך, שכר עו”ד, תשלום ליועץ משכנתאות, עלויות מעבר ושיפוץ, הפרשים בגין הצמדת הדירה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה, תשלום עבור שמאות, דמי פתיחת תיק משכנתא וכו’.
  2. תבדקו האם הדירה מתאימה לתקציב שלכם
    כעת, כשאתם יודעים את העלות האמתית של הדירה חדשה, תוכלו לבדוק האם היא מתאימה לתקציב שלכם. לשם כך תצטרכו לבדוק 2 פרמטרים חשובים:
    הון עצמי:
    כיוון שאתם משקיעים, הבנק יסכים לאשר לכם משכנתא בגובה של עד 50% משווי הדירה החדשה (מהשווי בחוזה הרכישה אם מדובר בדירה מקבלן, או מהשווי שנגזר מהערכת שמאי אם מדובר בדירה יד 2). במקרים מסוימים הבנק עשוי לתת לכם פחות כסף ממה שחשבתם ואז אתם תצטרכו להוסיף הון עצמי. כדי להימנע מהפתעות רצוי לקבל אישור עקרוני מהבנק לפני סגירת העסקה.
    יכולת ההחזר שלכם: הכלל אומר שההכנסה הפנויה שלכם צריכה להיות גבוהה פי 3 מההחזר החודשי של המשכנתא. ההכנסה הפנויה משקללת בתוכה גם הכנסות משכירות, לכן כדאי לכם לעדכן את הבנק אם אתם מתכוונים להשכיר את הנכס שתרכשו.
  3. תוציאו אישור עקרוני
    לפני שאתם סוגרים את העסקה, כדאי לכם לפנות לבנק ולבקש אישור עקרוני למשכנתא – כך תדעו באופן רשמי האם אתם עומדים בתנאים של הבנק, וכמה כסף הוא מסכים להלוות לכם. אחרי שקבלתם את האישור תרגישו בטוחים יותר לחתום על החוזה לרכישת הנכס.
    חשוב לדעת: הריביות באישור העקרוני ישמרו עבורכם ל- 24 ימים.האישור העקרוני לא מחייב אתכם לקחת את ההלוואה בבנק זה או אחר. לעיתים בנק מסוים לא יאשר את הבקשה ובנק אחר דווקא כן.
  4. תבחרו את הבנק המממן
    אחרי שקבלתם אישור עקרוני מהבנקים והתקדמתם עם רכישת הנכס מגיע השלב שבו תצטרכו לכותת את רגליכם ולעשות סקר בנקים. בסקר הבנקים תגלו שיש הבדלים בין ההצעות, המסלולים והתנאים שאתם מקבלים – זכרו, כיוון שאתם לוקחים הלוואה של מאות אלפי שקלים גם שינוי קטן משנה את התמונה באלפי שקלים, ולכן חשוב מאוד ללכת למספר בנקים ולהשוות הצעות. כדי שתוכלו להבין על מה מדברים אתכם בבנק חשוב שתכירו את מסלולי המשכנתא השונים ושתדעו מה היתרונות והחסרונות שלהם. אחרי שיש בידכם את ההצעות השונות מהבנקים תוכלו לנתח אותם ולהחליט איזו הצעה הכי מתאימה לכם. ברגע שבחרתם בהצעה מסוימת – אל תהססו ופנו לבנק שהציע אותה כדי שהתנאים שקבלתם ישמרו. בכתבה הבאה תוכלו לקבל טיפים על משא ומתן יעיל מול הבנקים.
  5. תפתחו תיק הלוואה
    לאחר שחתמתם על חוזה המכר לרכישת הנכס ובחרתם מאיפה לקחת את המשכנתא,
    אתם תצטרכו לפתוח תיק הלוואה ולספק לבנק רשימה של טפסים ובטחונות.
    הבנקים דורשים את הבטחונות כדי שיוכלו להבטיח את שליטתם על הנכס במקרה שלא תחזירו את המשכנתא. כאן תוכלו לקרוא איזה טפסים ובטחונות תצטרכו.
  6. קבלת הכסף
    אחרי שסיפקתם את כל המסמכים והביטחונות המבוקשים על ידי הבנק, התיק יעבור ביקורת, אם הכול יימצא תקין – תוכלו לקבל את ההלוואה.
לוגו של וולטי בצבע סגול

הצטרפו לניוזלטר שלנו!

המשיכו לקרוא

לקיחת משכנתא

מחיר למשתכן בצל הקורונה

מומחי walty מסכמים את מצבם של זוכי מחיר למשתכן בצל משבר הקורונה. כמה זוכים בטלו את זכאותם? בכמה התייקרה המשכנתא שלהם? ומה עם ההחזר החודשי?

קרא עוד >>

Add New Playlist