walty logo

מילון משכנתא המקיף של וולטי

אתם עומדים לפני אחד התהליכם הכי מורכבים בחייכם, הדרך הכי טובה להתמודד היא להכיר את עולם המשכנתאות אז הנה לכם מושגים במשכנתאות
שתפו את הפוסט:

< חזרה

אתם עומדים לפני אחד התהליכם הכי מורכבים בחייכם, לקחת משכנתא עשוי להישמע מפחיד, הדרך הכי טובה להתמודד היא להכיר את עולם המשכנתאות אז הנה לכם מילון משכנתא מקיף

עולם המשכנתאות הוא עולם שעשוי להיות מבלבל ומסובך, המכיל עשרות מושגים שכנראה לא נתקלתם בהם מעולם ויכולים להישמע לחלק מהאנשים כמו סינית. בין אם אתם זוג צעיר שנוטל את המשכנתא הראשונה שלו ובין אם כבר סגרתם עסקה או שתיים בחייכם, הטיפ הטוב ביותר שאנחנו יכולים לתת לכם הוא לא להיבהל ממה שאתם לא מבינים, אלא פשוט ללמוד אותו. בשביל לעזור במשימה הכנו לכם מילון ענק של כל המושגים שאתם צריכים להכיר.

תוכן עניינים:

  1. סוגי מסלולי
  2. מושגי בסיס במשכנתאות
  3. לוחות סילוקין
  4. מחזור משכנתא
  5. בטחונות ומיסים

אלו הם סוגי המסלולים שאותם תוכלו לבחור

המשכנתא שתיקחו מורכבת ממסלולים שונים שביחד מרכיבים את תמהיל המשכנתא, בבחירת משכנתא ישנו לפחות מסלול אחד וניתן להגדיל את מספר המסלולים בהתאם לצורך. ישנו תמהיל מקובל בבנקים שמחוייב לתת לו הצעה על פי חוק שנקרא מסלול שלישים שמורכב משליש קבוע לא צמוד, שליש צמוד פריים ושליש משתנה כל 5.

זהו מסלול “סטנדרטי” אבל מומלץ בחום להתאים את המשכנתא לצורך שלכם ולתנאי השוק באמצעות וולטי.

אז הנה המסלולים הקיימים שמהם תוכלו לבחור:

קבוע לא צמוד

זהו המסלול הבטוח ביותר במשכנתא – אין בו אף פרמטר שיכול להשתנות. לא הריבית ולא ההחזר החודשי. המסלול מציע יציבות מוחלטת ומאפשר לכם לדעת בכל רגע נתון איפה אתם עומדים וכמה נותר לכם לשלם.

מה השיקולים בלקיחת כל המשכנתא במסלול הזה?

בדרך כלל הריביות שלו הכי יקרות, ואפילו אם הריביות בשוק ירדו – אתם תישארו עם הריביות המקוריות. לרוב מומלץ לשלב מסלול קל”צ (קבוע לא צמוד) עם מסלולים אחרים אל תשכחו המשכנתא היא לא לזמן קצר אלא לשנים קדימה.

מסלול משתנה כל 5 צמוד

מסלול עם ריבית שעשויה להשתנות אחת ל-5 שנים, בהתאם לשינויים בתשואות האג”ח.

המסלול צמוד למדד המחירים לצרכן – כלומר, ההחזר החודשי עשוי לעלות או לרדת לפי שינויים במדד המחירים.

מה השיקולים בבחירת המסלול הזה?

הוא זול יותר מהמסלולים הקבועים, ובטוח יותר מהמסלולים שמשתנים לעיתים דחופות כמו הפריים.

 

מה זה פריים

המסלול הפופולרי ביותר. מסלול עם ריבית אשר עשויה להשתנות אחת לחודש (ע”פ שינויים בריבית בנק ישראל).

למה לקחת את המסלול הזה?

בשנים האחרונות מסלול הפריים הוא הזול ביותר במשכנתא אבל כיום הריבית עולה ואין ערובה לכך שהמסלול ימשיך להיות זול בעתיד. במסלול הזה אין הצמדה לאף מדד, כלומר קרן ההלוואה וההחזר החודשי לא מושפעים משינויים באינפלציה או משינויים במחירי הדירות. בנוסף, משכנתא במסלול פריים אפשר לפרוע ולשנות בלי לשלם קנס פירעון מוקדם.

 

קבוע צמוד

מדובר במסלול בטוח יחסית – הריבית שלו תישאר קבועה גם אם יהיו שינויים במשק, אבל כיוון שהוא צמוד למדד המחירים לצרכן – ההחזר החודשי עשוי לעלות או לרדת לפי שינויים במדד המחירים.

בדרך כלל הריבית ההתחלתית במסלול זה תהיה גבוהה יותר בהשוואה למסלולים אחרים, בטוחים פחות.

למה לקחת את המסלול הזה?

הוא זול יותר מהמסלול “קבוע לא צמוד” ובטוח יותר מהמסלולים עם הריביות המשתנות.

משתנה כל 10 צמוד

מסלול עם ריבית שעשויה להשתנות אחת ל-10 שנים, בהתאם לשינויים בתשואות האג”ח.

המסלול צמוד למדד המחירים לצרכן – כלומר, ההחזר החודשי עשוי לעלות או לרדת לפי שינויים במדד המחירים.

משתנה כל 10 לא צמוד

מסלול עם ריבית שעשויה להשתנות אחת ל-10 שנים, בהתאם לשינויים בתשואות האג”ח.

המסלול נחשב לבטוח ויציב יחסית כיוון שאין בו הצמדה למדד, כלומר – קרן ההלוואה וההחזר החודשי לא מושפעים משינויים באינפלציה. לצד היציבות היחסית, המסלול מאפשר גם גמישות בדמות תחנות יציאה ללא קנס אחת לעשר שנים (במועד שינוי הריביות).

משתנה כל 5 לא צמוד

מסלול עם ריבית שעשויה להשתנות אחת ל-5 שנים, בהתאם לשינויים בתשואות האג”ח.

המסלול נחשב לבטוח יחסית כיוון שאין בו הצמדה למדד, כלומר – קרן ההלוואה וההחזר החודשי לא מושפעים משינויים באינפלציה.

משתנה כל 2 צמוד

מסלול עם ריבית שעשויה להשתנות אחת לשנתיים, בהתאם לשינויים בתשואות האג”ח.

בנוסף, המסלול הזה צמוד למדד המחירים לצרכן – כלומר, ההחזר החודשי עשוי לעלות או לרדת לפי שינויים במדד המחירים.

משתנה כל 2 לא צמוד

מסלול עם ריבית שעשויה להשתנות אחת לשנתיים, בהתאם לשינויים בתשואות האג”ח.

בנוסף, מסלול זה לא צמוד למדד המחירים, כלומר קרן ההלוואה וההחזר החודשי לא מושפעים משינויים באינפלציה.

משתנה כל 1 צמוד

מסלול עם ריבית שעשויה להשתנות אחת לשנה, בהתאם לשינויים בתשואות האג”ח.

בנוסף, המסלול הזה צמוד למדד המחירים לצרכן – כלומר, ההחזרים החודשיים עשויים לעלות או לרדת לפי שינויים במדד המחירים.

משתנה כל 1 לא צמוד

מסלול עם ריבית שעשויה להשתנות אחת לשנה, בהתאם לשינויים בתשואות האג”ח.

בנוסף, מסלול זה לא צמוד למדד המחירים, כלומר קרן ההלוואה וההחזר החודשי לא מושפעים משינויים באינפלציה.

לייבור צמוד ליורו

מסלול עם ריבית שעשויה להשתנות אחת לשלושה חודשים, בהתאם לשינויים בריבית הלייבור

(ריבית הליבור שייכת לארגון הבנקאים הבריטי ומפורסמת אחת ליום). בנוסף, המסלול הזה צמוד לשער החליפין של היורו – כלומר, ההחזר החודשי עשוי לעלות או לרדת לפי שינויים בשער החליפין.

לייבור צמוד לדולר

מסלול עם ריבית שעשויה להשתנות אחת לשלושה חודשים, בהתאם לשינויים בריבית הלייבור

(ריבית הליבור שייכת לארגון הבנקאים הבריטי ומפורסמת אחת ליום). בנוסף, המסלול הזה צמוד לשער החליפין של הדולר – כלומר, ההחזר החודשי עשוי לעלות או לרדת לפי שינויים בשער החליפין.

מק”מ

מק”מ הם ראשי תיבות של “מלווה קצר מועד”. מק”מ הוא סוג של איגרת חוב ממשלתית. בנק ישראל מנפיק אותו לציבור עבור הממשלה. מדי חודש מונפק מק”מ חדש, שמשך החיים שלו הוא שנה. המסלול הזה כולל ריבית שעשויה להשתנות אחת לשנה (על פי שינויים בתשואות האג”ח). בנוסף, מסלול זה לא צמוד למדד המחירים, כלומר קרן ההלוואה וההחזר החודשי לא מושפעים משינויים באינפלציה.

מסלול זכאות:

הלוואה בריבית של 0.5% פחות מהריבית הממוצעת של הבנקים למשכנתאות (שאותה מפרסם בנק ישראל – אשמח לשלב פה לינק) או בריבית של 3% (הנמוך מביניהן).

מדובר במסלול בטוח יחסית – הריבית שלו תישאר קבועה גם אם יהיו שינויים במשק, אבל כיוון שהוא צמוד למדד המחירים לצרכן – ההחזר החודשי עשוי לעלות או לרדת לפי שינויים במדד המחירים.

תוכנית חומש

התכנית מעניקה לזכאים, יוצאי אתיופיה, הלוואה לדיור בסך של עד 600,000 ש”ח, לתקופה של עד 25 שנה. ההלוואה ניתנת בתנאי ריבית מיוחדים: ב-10 שנים ראשונות ללא ריבית (0%) וב-15 השנים הבאות בריבית קבועה של 2%. מדובר במסלול בטוח יחסית – הריבית שלו תישאר קבועה גם אם יהיו שינויים במשק, אבל כיוון שהוא צמוד למדד המחירים לצרכן – ההחזר החודשי עשוי לעלות או לרדת לפי שינויים במדד המחירים.

מענק יישובי

כדי לעודד מגורים בפריפריה המדינה מספקת מענק בגובה של 40,000 ש”ח או 60,000 ש”ח לאנשים אשר רוכשים דירה באזורי מועדפים, זאת בנוסף להנחה במחיר הדירה הניתנת במסגרת תכנית מחיר למשתכן. (את סכום המענק אתם מקבלים כמתנה ולא כהלוואה). לרשימת הערים אשר מקנים מענק יישובי יש להיכנס לקישור הבא.

הלוואה משלימה למשכנתא על בסיס פריים

הטבה שחלק מהבנקים נותנים בתנאי שלקחתם אצלם משכנתא – מדובר על הלוואה בריבית פריים אטרקטיבית במיוחד. את ההלוואה מקבלים בנוסף למשכנתא (לא נכנסת לשיעור המימון). נכון לכתיבת שורות אלה בנק מזרחי טפחות העמיד הלוואה משלימה למשכנתא שנקראת “הלוואת סינרגיה” ללקוחות אשר העבירו את פעילותם אל הבנק ולקחו מהבנק משכנתא, גובה ההלוואה נקבע לפי ההכנסה החודשית של הלקוח.

מושגי בסיס במשכנתא

מושגים בסיסיים במשכנתאות

קרן

הסכום הראשוני שחסר לכם לקניית הנכס, אותו אתם לווים מהבנק.  הקרן היא החלק של ההלוואה שאותו אתם צריכים להחזיר והוא גם החלק שצובר ריבית במקור, תשלום הקרן במשכנתא עם לוח תשלומים מסוג שפיצר מתחיל בצורה לאט ורק הבמשך יש תשלומים משמעותיים יותר של הקרן.

ריבית דה ריבית

ריבית מצטברת. כלומר – הריבית מחושבת לא רק על הקרן, אלא גם על כל הריבית שנצברה בתקופת ההלוואה. הריבית דה ריבית היא הסיבה לכך שהריבית בפועל גבוהה מהריבית הרשומה בזמן החתימה על המשכנתא.

שיעור מימון למשכנתא

איזה אחוז מהווה סכום המשכנתא המבוקשת מסך סכומו הכולל של הנכס אותו אתם מעוניינים לקנות. לדוגמה – אם תבקשו 650 אלף ₪ בשביל לקנות נכס ששווה מיליון ₪, שיעור המימון יהיה 65%.

מדרגות מימון והשפעתן על הריביות

הריביות שתשלמו יושפעו מאחוז המימון שתבקשו. ככל שאחוז המימון יהיה גבוה יותר, כך גם הריביות יתייקרו. עד 45% מימון – המדרגה הראשונה, הריביות הזולות ביותר. עד 60% מימון – המדרגה האמצעית, הריביות מתייקרות. מעל 60% מימון – המדרגה הגבוהה ביותר, הריביות היקרות ביותר. חשוב להבין שההבדל בין 59% מימון לבין 61% מימון עשוי להיות הבדל של עשרות אלפי שקלים (קישור לכתבה על איזה אחוז מימון כדאי לקחת).

מחשבון משכנתא

כלי שעוזר לכם לחשב כמה משכנתא תוכלו לקבל, באיזה החזר חודשי תידרשו לעמוד, מה תהיה השפעת הריבית ועוד. מחשבון משכנתא נועד לעזור לכם להשוות בין מסלולי משכנתא שונים ולהבין איזה מסלול הוא המשתלם ביותר עבורכם.וולטי הוא בעצם מחשבון משכנתא מתוחכם ביותר שיודע לבצע לא רק חישוב החזרים על בסיס ריביות אלא מאפשר לכם לייצר התמהיל עתידי שאותו אתם צפויים לקבל מהבנק על סמך הנתונים שלכם. כמובן שתמהיל שכזה לא סופי ונדרש לבצע בו התאמות על סמך פרטים אישיים ונסיבות אישיות שלכם ולכן יש לנו גם יועץ משכנתאות שיוצר איתכם קשר לאחר התשלום.

אישור עקרוני למשכנתא

מסמך רשמי שמקבלים מהבנק הכולל את סכום העסקה ותנאיה. לאחר שתבקשו מהבנק אישור עקרוני ותענו על כל השאלות הנדרשות תוכלו לקבל את האישור שיישאר בתוקף לתקופה של 24 ימים בה תוכלו להחליט האם אתם מעוניינים להתקדם עם העסקה. האישור העקרוני ניתן בחינם והבנק חייב לעמוד בתנאים שהציע כל עוד האישור בתוקף.

יועץ משכנתאות

קיימים שני סוגי יועצים – יועץ משכנתאות פרטי ויועץ משכנתאות בנקאי. היועצים הפרטיים נותנים שירות בתשלום ואמורים לעזור לסגור את העסקה המשתלמת ביותר עבורכם מול הבנקים (קיימות לא מעט בעיות ואין כלל פיקוח על התחום הזה בארץ. ניתן לקרוא יותר בהרחבה כאן)בעוד יועצי הבנק באים מחד כדי להקל עליכם את התהליך אבל הם עובדי בנק ולכן יש להם גם עניין ברווחיות שנשארת לבנק ולא רק הריביות שתקבלו.

דוח ריכוז נתוני אשראי

דוח המופק ממערכת נתוני האשראי של בנק ישראל ומרכז את נתוני האשראי שלכם משלושת השנים האחרונות. הדוח מסייע לנותן האשראי להחליט האם לתת ללקוח אשראי ובאילו תנאים. ניתן להפיק את הדוח בחינם פעם אחת בשנה, הפקה נוספת תעלה 34 שקלים.

מדד המחירים לצרכן

מדד המחשב את אחוז השינוי במחיר של סל הנקבע מראש בין חודש לחודש. הסל אמור לייצג את הצריכה של משקי הבית בישראל ומתייחס למחירים של מזון, דיור, ריהוט, בריאות, הלבשה ועוד. קישור למדד המחירים

מדד תשומות הבניה

מדד המחשב את השינויים במחירי הבניה של דירות כתוצאה משינויים בעלות חומרי הגלם השונים מחודש לחודש. קישור למדד תשומות הבנייה.

לוחות סילוקין

לוח סילוקין שפיצר

טבלה שהבנק יפיק עבורכם ותפרט את מבנה תשלומי ההחזר שלכם לאורך תקופת המשכנתא (מספר התשלומים, מועד התשלומים, סכום התשלומים ועוד). אם תבחרו בלוח שפיצר המשמעות היא שגובה התשלום שלכם יישאר זהה לאורך כל התקופה. לוח שפיצר מעניק ודאות גבוהה והוא נפוץ יותר מלוח קרן שווה.

לוח סילוקין קרן שווה

לוח סילוקין קרן שווה הוא ממש כמו שהוא נשמע, בכל חודש יסולק סום שווה מהקרן וכך סכום ההחזר החודשי הולך ופוחת לאורך חיי המשכנתא כי ערך הריבית פוחת בכל חודש.

במידה הלוואות משכנתא צמודות מדד או מט”ח, נוספים לסכום ההחזר החודשי גם הפרשי הצמדה ו/או שער.

הלוואת גרייס

גרייס = חסד. החסד המדובר הוא מצד הבנק שיאפשר ללווה זמן חסד בו לא יידרש לשלם החזרים עבור הקרן. חשוב להבין שאת הריבית על הלוואת גרייס תתחילו לשלם כבר מהחודש הראשון, אך ההחזר על הקרן יכול להידחות בתקופה שנגזרת מאורך ההחזר אותו בחרתם.

הלוואת בלון

בדומה להלוואת גרייס, הלווה יידרש לשלם את הריבית כבר מהחודש הראשון. ההבדל הוא שבהלוואת בלון ההחזר על הקרן יבצע רק בסוף תקופת ההלוואה.

דבר נוסף שחשוב להבין בנושא הוא שבסופו של דבר הלוואת גרייס/בלון יוצאת יקרה יותר ככל שתקופת החסד ארוכה יותר (סכום הקרן לא קטן לאורך כל התקופה ולכן גם הריביות נשארות יקרות). היתרון העיקרי של הלוואות מסוג זה הוא מרווח הנשימה שהן מאשפרות ללווה.

מחזור משכנתא

מחזור משכנתא

כל אדם שנטל משכנתא רשאי לבצע מחזור משכנתא, כלומר – החזר מלא של הסכום שנשאר לשלם במשכנתא המקורית ונטילת משכנתא חדשה בתנאים נוחים יותר. מחזור משכנתא עושים במקרה שהריבית במשק ירדה וניתן להשיג עסקה טובה יותר או במקרים אחרים של ירידה בהכנסות או עלייה בהוצאות, מה שיגרום לקושי לעמוד במשכנתא המקורית.

מחזור פנימי

אם בחרתם למחזר את המשכנתא באותו הבנק שניהל לכם את המשכנתא המקורית, זהו מחזור פנימי. בדרך כלל לבנק זה אין אינטרס לשפר את הריביות, אלא אם כן, תציגו לו הצעה מתחרה מבנק אחר “ותאיימו” שתעזבו.

מחזור חיצוני

אם בחרתם למחזר את המשכנתא בבנק אחר ולא בבנק שניהל לכם את המשכנתא המקורית, זהו מחזור חיצוני.

עמלת פירעון מוקדם (קנס פירעון מוקדם)

קנס שיחול על לווה שיבקש לצאת ממסלול המשכנתא אליו התחייב, ולשלם בבת אחת את כל יתרת החוב. במצב כזה הבנק עלול להפסיד כסף ועל כן הוא יכול לחייב את הלווה במספר עמלות:

עמלה תפעולית: עמלה חד פעמית בסכום שלא יעלה על 60 ₪.

עמלת אי-הודעה מוקדמת: עמלה בסכום שלא יעלה על 0.1% מהסכום אותו מכסים

מילון המשכנתאות המלא של וולטי

בטחונות ומסים

שמאות נכס

שמאות עוסקת בהערכת שווי הנכס. לפני כל עסקה שמבצעים חשוב מאוד להביא שמאי מטעמכם שיסתכל על הנכס ויעריך את מחירו. חשוב לעשות שמאות בתחילת התהליך על מנת למנוע מבעיות לצוץ בעתיד (קישור לכתבה)

מס רכישה

על כל אדם הרוכש זכות מקרקעין חלה החובה לשלם מס רכישה למדינה. המס נגזר משווי העסקה וסכומו משתנה משנה לשנה.

מס שבח

מס החל על הרווח שעשה אדם שקנה נכס, שיפץ אותו ולאחר מכן מכר אותו במחיר גבוה יותר (לאחר ניקוי ההוצאות הנלוות).

נסח טאבו

“תעודות הזהות” של הנכס. מסמך המכיל את המידע הבסיסי ביותר על הנכס (מיקום, בעלים, גודל וכולי).

רשם המשכונות

רשם המשכונות הינו גוף הקשור עם משרד המשפטים ומטרתו לבצע כל תהליך של רישום משכון לצד ג’, תהליכי הרישומים הינם מתייחסים הן לנכסים והן לרכבים, מה שאומר כי כל המעוניין לברר על קיומו של משכון בעת רכישת נכס ו/או רכב, יכול לברר אם הנכס/רכב ממושכן.

משכון הוא אמצעי העומד לזכות נושה על מנת להבטיח את פירעון חוב.

עצם רשום משכון מזכה את הנושה לממש את המשכון במידה והחוב לא סולק.

הערת אזהרה

קונה שהגיע להסכמה (מעוגנת בחוזה) על רכישת נכס מבעל הנכס רשאי לפנות לרשם המקרקעין ולרשום הערת אזהרה, לפיה בעל הכנס נתן התחייבות להעביר את הנכס על שמו. כל עוד קיימת הערת אזהרה אדם אחר לא יוכל לרכוש את הנכס המדובר.

לסיכום

ישנם עוד מושגים שלא ציינו במילון משכנתא שלנו ודברים שמתפתחים לאט לאט בתחום, אנחנו ממליצים לכם ליצור איתנו קשר ולהשלים את התהליך באתר ואנחנו בוולטי מוכנים לתת לכם ייעוץ למשכנתא משתלמת וסברים אז כנסו לאתר שלנו ותתחילו את התהליך.

לוגו של וולטי בצבע סגול

הצטרפו לניוזלטר שלנו!

המשיכו לקרוא

Add New Playlist