walty logo

< חזרה

מלחמת בנק ישראל במחירי הדיור

המלחמה של בנק ישראל במחירי הדיור היא טעות – מזל שהשוק חזק יותר, לצח ברקי המנכ”ל המשותף שלנו יש דעה בעניין 

מעניין?
שתפו אחרים

ב-12 השנים האחרונות מחירי הדיור עלו באופן דרמטי, אבל באורח פלא לא היתה עלייה בשיעור הכשלים בהחזרי המשכנתא, ודווקא כן היתה עלייה בהכנסה הפנויה של משקי הבית ועלייה בצריכה הפרטית. אז למה כבר 12 שנים, המדינה מנסה בכל כוחה להילחם בעליית מחירי הדיור, כאילו עליית מחירי הדיור היא אויב הציבור מספר 1?, מישהו עצר פעם לחשוב אם המדינה צריכה להשקיע משאבים בהאטת המחירים, או שהיא צריכה פשוט לסייע לאוכלוסייה ספציפית שזקוקה לעזרתה, ולתת לשוק למצוא את נקודת שיווי המשקל של המחיר?

ב-12 השנים האחרונות מחירי הדיור עלו באופן דרמטי, אבל באורח פלא לא היתה עלייה בשיעור הכשלים בהחזרי המשכנתא, ודווקא כן היתה עלייה בהכנסה הפנויה של משקי הבית ועלייה בצריכה הפרטית. אז למה כבר 12 שנים, המדינה מנסה בכל כוחה להילחם בעליית מחירי הדיור, כאילו עליית מחירי הדיור היא אויב הציבור מספר 1?, מישהו עצר פעם לחשוב אם המדינה צריכה להשקיע משאבים בהאטת המחירים, או שהיא צריכה פשוט לסייע לאוכלוסייה ספציפית שזקוקה לעזרתה, ולתת לשוק למצוא את נקודת שיווי המשקל של המחיר?

האם ההנחיות החדשות של בנק ישראל במקום?

השבוע הוציא בנק ישראל מספר הנחיות שקשורות בהגבלות על נטילת משכנתאות, מתוך מטרה להפחית את הסיכונים במערכת הבנקאית. אחת ההגבלות השנויות במחלקות היא על היכולת לקחת משכנתא על נכס קיים, כדי להשתמש בו כהון עצמי לרכישת נכס חדש. משקי בית שמינפו את הנכס הקיים שלהם כדי לרכוש דירה נוספת – הם ממעמד הביניים, והם מבצעים השקעה פיננסית בנכס בטוח, בשיעור מימון של עד 50% מערך הנכסים שלהם, ויש להם יכולת לעמוד בהחזרים החודשיים. אם שיעור המימון שהיה ניתן לקחת על דירה שניה, היה גבוה יותר פר נכס, או אם ההגבלה היתה חלה מרכישת דירה שלישית, אז טענת סיכון האשראי היתה מובנת יותר, אבל בתנאים הנוכחיים, לא ברור איך עסקאות מהסוג הזה יכולות לפגוע ביציבות הבנקים. ואם נעזוב רגע את נושא סיכון האשראי – המדינה דווקא צריכה לעודד את מעמד הביניים לעשות השקעות מהסוג הזה, כדי להגדיל את העושר הפיננסי שלו לאורך שנותיו, וכך להיות פחות תלותי במדינה לעת זקנה.

הגדולים ויועצי המשכנתאות שלהם פשוט לא מצליחים לעמוד בקצב. בדיקה שערכה תוכנית חיסכון של חדשות 12 מצאה שהלקוחות שרוצים לקחת משכנתא בבנק צפויים להמתין כשבועיים בממוצע (!) עד לפגישה עם יועצי משכנתאות של הבנקים השונים, וזה רק לפגישה ראשונית, עוד לפני שבחנו את הריביות והמסלולים השונים. מבחן המציאות מגלה שהמצב יצא מכלל שליטה וככל שהזמן יעבור זה רק ילך ויחריף.

בנק ישראל חותך את מחירי הדיור

מחירי הדיור הם לא מקור הבעיה

רוב המשתתפים בשוק הנדל”ן, מהמדינה ועד לבעלי הנכסים, נהנים ממצב של עליית מחירי הדיור. העלייה בשווי הנכסים של הציבור בעשור האחרון, היא בין היתר תוצר של עליית ערך הדירות שבבעלותם. 70% מהציבור מחזיק בלפחות דירה אחת, והוא נהנה מעליית ערך המחירים. עליית ערך הדירות מאפשרת גם להוזיל את המשכנתא הקיימת על נכס, כיוון ששיעור המימון של המשכנתא על אותו נכס, פוחת. האוכלוסיה היחידה שאינה נהנית מעליית המחירים, היא זוגות צעירים במועד רכישת הדירה, והאוכלוסיה הזו אינה מתקשה בהחזרים החודשיים על המשכנתא, כיוון שקצב עליית השכר של זוגות צעירים עולה באופן מהיר הרבה יותר מקצב עליית שכר של אוכלוסיה בוגרת יותר. הנתון היחיד שזוגות צעירים מתקשים בו, הוא בהעמדת ההון העצמי למשכנתא, והמדינה צריכה לבחון דרכים לסייע לאותה אוכלוסייה להעמיד את ההון העצמי הדרוש על מנת לרכוש נכס.

מקל בגלגלים במקום טיפול במקור הבעיה

אם נחזור רגע להגבלת בנק ישראל, לרכישת דירה שניה באמצעות מינוף נכס קיים – אותה הגבלה תגדיל את הביקוש למשכנתאות מגופי אשראי חוץ בנקאיים, שבמשכנתאות המוגדרות הלוואה לכל מטרה, הפכו להיות תחרותיים לבנקים, כאשר מדובר בלקוחות עם היסטוריית אשראי טובה ויכולת החזר טובה. כל הגבלה על הבנקים, מגדילה את נתח המשכנתאות של גופי האשראי החוץ בנקאי, וכבר היום האטרקטיביות של לקיחת משכנתא על ידי משקיעים בגופים חוץ בנקאיים, יכולה להיות גבוהה יותר מאשר לקיחתה בבנקים, כמו למשל שיעור המימון הגבוהה יותר, הגמישות הגבוהה במסלולי המשכנתא השונים, ההסתכמות הגבוהה יותר של גופים חוץ בנקאיים על הנכס וחישובי הכנסות משק בית מתירניים יותר. לכן, הגבלות בנק ישראל לא צפויות להאט את הביקושים למשכנתא ולא צפויות להאט את עליית מחירי הדיור.

רוצים לדעת אם אתם יכולים להרשות לעצמכם נכס מסויים? בדקו את יכולת המשכנתא שלכם בשאלון שלנו

המשיכו לקרוא

ריבית משכנתא – עכשיו אפשר להבין מה הריביות הזולות ביותר שתוכלו לקבל

ריבית משכנתא – עכשיו אפשר להבין מה הריביות הזולות ביותר שתוכלו לקבל

הריבית הנלווית למשכנתא מבטיחה רווח יחסי לבנק מן ההלוואה שהוא העניק לכם, כאשר ככל שהסיכון באי ההחזרה שלכם גבוה יותר, כך גם הריבית תהיה גבוהה יותר. לעומת זאת, ככל שהסיכון לאי עמידה בתשלומי המשכנתא יהיה נמוך יותר, כך באופן יחסי גם אחוזי הריבית יהיו נמוכים יותר.

<<קרא עוד

Add New Playlist