כמה החזר חודשי על משכנתא של 1,000,000 ש"ח?

בהנחת ריבית שנתית נומינלית של 5%, החזר משכנתא של מיליון שקל הוא כ־5,368 ש״ח ל־30 שנה, כ־5,846 ש״ח ל־25 שנה וכ־6,600 ש״ח ל־20 שנה. אלה חישובי המחשה בלוח שפיצר, בריבית קבועה ללא הצמדה, ללא ביטוחים ועמלות. ההצעה שתקבלו בפועל תלויה בתמהיל, בתקופות ובריביות בכל מסלול.

השאלה כמה מחזירים על משכנתא של מיליון שקל אינה מסתיימת בהחזר הראשון. כדאי לבדוק גם את סך התשלומים, את יתרת החוב לאורך הדרך ואת התשלום שתוכלו לשאת אם ההכנסה תרד או הריבית במסלולים המשתנים תעלה. סכום שהבנק עשוי לאשר אינו בהכרח סכום שמתאים לתקציב שלכם.

משכנתא של מיליון שקל: טבלת החזרים לפי ריבית ותקופה

החישוב משתמש בריבית חודשית השווה לריבית השנתית הנומינלית חלקי 12 ובתשלום חודשי קבוע. אין כאן תחזית לריבית שתוצע לכם. אפשר לעיין בריבית הממוצעת על משכנתאות שמפרסם בנק ישראל כדי לקבל הקשר, אך ממוצע שוק אינו הצעת מחיר והוא עשוי להיות מוצג כריבית אפקטיבית.

כמה עולה להאריך את המשכנתא?

פריסה ארוכה מקלה על החודש הקרוב, אך מגדילה את הריבית המצטברת בתרחיש הזה. השוו את מלוא התשלומים ולא רק את הירידה בהחזר. אם אתם מתכננים פירעון מוקדם, בדקו גם יתרה צפויה ועלויות פירעון במועד המתוכנן. לוח הסילוקין מאפשר לראות כמה מהתשלום מקטין את הקרן בכל חודש.

איזו הכנסה צריך למשכנתא של מיליון שקל?

לצורך תכנון, החזר של כ־5,846 ש״ח הוא כ־33% מהכנסה פנויה של כ־17,716 ש״ח, או 40% מהכנסה פנויה של כ־14,615 ש״ח. אלה יחסי המחשה ולא תנאי אישור. הכנסה פנויה לצורכי הבנק אינה תמיד סך הנטו בתלושים; נבחנים גם התחייבויות קבועות ואופן ההכרה בהכנסות.

לפי הוראה 329 של בנק ישראל, התקרה הכללית לשיעור ההחזר מההכנסה היא 50%, בכפוף לתחולה ולחריגים שבהוראה. זו תקרה רגולטורית ולא המלצה לתקציב משפחתי. הבנק עשוי לדרוש יחס נמוך יותר. הכניסו לתכנון גם ביטוח, אחזקת דירה, הוצאות ילדים ורזרבה, ולא רק את המשכנתא.

כמה הון עצמי צריך כדי לקבל מיליון שקל?

בדירה יחידה, במימון של 75%, משכנתא של מיליון שקל מתאימה לשווי מוכר של לפחות כ־1,333,333 ש״ח ולהון עצמי של כ־333,333 ש״ח לפני הוצאות. בדירה חליפית, במימון 70%, נדרש שווי של כ־1,428,571 ש״ח; בדירה להשקעה, במימון 50%, נדרש שווי של שני מיליון ש״ח. אלה חישובים לפי תקרות המימון, לא התחייבות בנקאית.

אם השמאות או סיווג הרכישה שונים, החישוב משתנה. ההוצאות הנלוות והרזרבה מתווספות לסכום הדרוש. לפני התחייבות לעסקה, עברו על חישוב ההון העצמי למשכנתא וקבלו אישור עקרוני בהתאם לנתונים האמיתיים.

איך התמהיל משנה את ההחזר?

קבועה לא צמודה מקבעת את ההחזר במסלול; קבועה צמודה אינה מקבעת את התשלום בשקלים משום שהקרן צמודה למדד. בפריים ובמסלולים משתנים הריבית עשויה להשתנות. לכן תמהיל המשכנתא קובע גם את הסיכון, ולא רק את המחיר בתחילת הדרך. אין סיבה להגדיל רכיב פריים באופן אוטומטי כדי להקטין תשלום.

בטבלת ההמחשה, מיליון שקל ל־25 שנה ב־6% מחייבים כ־6,443 ש״ח לעומת כ־5,846 ש״ח ב־5%. זהו פער של כ־597 ש״ח אם כל ההלוואה מתומחרת כך מלכתחילה. במשכנתא קיימת השינוי תלוי ביתרה, בתקופה שנותרה ובחלק שמשתנה; אין להחיל את הפער על כל התמהיל בלי חישוב.

איך משווים הצעות ומקטינים עלות?

• בקשו הצעות לאותו סכום, תקופות ותמהיל, כדי לבודד את פער הריביות.
• בדקו החזר ראשון, החזר צפוי גבוה יותר, יתרה וסך תשלומים תחת אותן הנחות.
• הפרידו עלויות חד־פעמיות וביטוחים מהחזר הקרן והריבית.
• בדקו אם ניתן לקצר חלק מהתקופה בלי לפגוע ברזרבה המשפחתית.
• אם כבר יש משכנתא, בדקו כדאיות מיחזור כולל עלויות מעבר ועמלות.

איך וולטי יכולה לעזור?

אפשר לבחון את ההחזר של מיליון שקל לפי ההכנסה, ההון העצמי והתוכניות שלכם, ולהשוות הצעות בתמהיל שמתאים לכם. בוולטי משלבים טכנולוגיה, ניתוח נתונים וליווי של יועץ משכנתא כדי לבחון חלופות ולנהל משא ומתן מול הבנקים. אפשר להתחיל בבדיקת הנתונים ובשיחה על הצרכים שלכם, לפני שמחליטים על המימון.

שאלות נפוצות

כמה מחזירים על מיליון שקל ל־30 שנה?

כ־5,368 ש״ח בחודש בהנחת 5% נומינלית קבועה ללא הצמדה ובלוח שפיצר. ביטוחים, עמלות וריביות אחרות משנים את התוצאה.

האם כדאי תמיד לבחור 30 שנה?

לא. תקופה ארוכה עשויה להקל על התזרים, אך בתנאים זהים היא מגדילה את עלות הריבית. צריך להתאים את התקופה לתקציב ולתוכנית הפירעון.

האם אפשר להסתמך על מיחזור עתידי?

אפשר לבדוק אותו בעתיד, אך אין ודאות שתנאי השוק, ההכנסה והנכס יאפשרו מיחזור כדאי. המשכנתא צריכה להיות אפשרית גם בלי ההנחה הזאת.