אחוז מימון משכנתא: איך מחשבים ומהן המגבלות?

אחוז מימון משכנתא הוא היחס בין סכום ההלוואה לבין שווי הנכס שמוכר לצורך חישוב המימון. הנוסחה היא סכום המשכנתא חלקי השווי המוכר, כפול 100. תקרת המימון אינה הבטחה שהבנק יאשר את מלוא הסכום.

היחס משפיע על ההון העצמי הנדרש ועל בחינת הסיכון. אין לבלבל אותו עם שיעור ההחזר מההכנסה: הראשון מתייחס לנכס ולחוב, והשני לתשלום החודשי ולהכנסה. חישוב סכום משכנתא לפי הכנסה ונכס מסביר כיצד שתי הבדיקות נפגשות.

איך מחשבים את שיעור המימון?

אם סכום המשכנתא הוא 1.2 מיליון ש״ח והשווי המוכר הוא 2 מיליון ש״ח, שיעור המימון הוא 60%. אם אותו חוב נמדד מול שווי מוכר של 1.8 מיליון ש״ח, היחס הוא כ־66.7%. לכן הערכת השווי והסכום המבוקש חשובים באותה מידה.

מהן התקרות ברכישת דירה?

לפי הוראה 329 המעודכנת של בנק ישראל, התקרות הרגילות ברכישה הן עד 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו־50% לדירה להשקעה. הסיווג נקבע לפי ההגדרות והמסמכים הרלוונטיים. הבנק רשאי לאשר פחות, בהתאם לנכס ולתיק.

מה קורה כשהשמאות שונה ממחיר העסקה?

ברכישה רגילה חישוב השווי נשען ככלל על הנמוך מבין מחיר העסקה והערכת השמאי. שמאות נמוכה עלולה להגדיל את ההון העצמי הנדרש; שמאות גבוהה אינה בדרך כלל דרך להגדיל מימון מעבר למחיר הרכישה. כדי לזהות פערים מוקדם, קראו על שמאות לפני לקיחת משכנתא.

הלוואה על נכס קיים: לא אותה בדיקה כמו רכישה

בהלוואה שאינה לרכישת זכות במקרקעין, ההוראה מאפשרת לבנק בתנאים המפורטים בה להגיע עד 70% מימון, ובלבד שהחלק שמעל 50% אינו עולה על 200,000 ש״ח. זו אפשרות רגולטורית, ולא אישור אוטומטי לכל לווה.

בדוגמה חשבונית בלבד, בנכס בשווי מוכר של 2 מיליון ש״ח, הגבול לפי שתי התקרות יחד הוא 1.2 מיליון ש״ח: הנמוך מבין 70% מהשווי לבין 50% בתוספת 200,000. יש להביא בחשבון חובות קיימים, מטרת ההלוואה ושאר תנאי ההוראה; הסכום אינו בהכרח כסף נוסף שתקבלו.

מחיר למשתכן ובנייה עצמית

ברכישה מסובסדת עשויים לחול כללי שווי והון עצמי מיוחדים; פירוט נמצא ב־משכנתא במחיר למשתכן. בבנייה עצמית צריך לבדוק גם את שווי הקרקע, תקציב הבנייה ושלבי שחרור הכסף. אין להעתיק חישוב של דירה מוכנה לפרויקט בנייה בלי בדיקת הבנק.

שאלות נפוצות

האם משכנתא של 90% מותרת בכל רכישה ראשונה?

לא. במצבים מסוימים של רכישה מסובסדת יחס ההלוואה למחיר העסקה עשוי להיות גבוה, לפי כללי שווי מיוחדים. אין בכך היתר גורף למימון רגיל של 90%.

האם שעבוד נכס נוסף מגדיל את התקרה?

בטוחה נוספת אינה מבטלת אוטומטית את מגבלת המימון של עסקת הרכישה. נדרשת בדיקה של מטרת האשראי והכללים החלים.

האם אחוז מימון נמוך מבטיח ריבית נמוכה?

הוא אחד מנתוני התיק. ההצעה תלויה גם בהכנסה, אשראי, תקופה ותמהיל, ולכן יש להשוות הצעות ולא להסתמך על היחס לבדו.

איך וולטי יכולה לעזור?

אפשר להתחיל בשיחת זום עם יועץ משכנתא של וולטי, להביא את הנתונים וההצעות שכבר אספתם ולבחון את החלופות. הטכנולוגיה מסייעת לנתח את התיק, והיועץ בונה תמהיל ומנהל משא ומתן מול הבנקים בהתאם למטרה וליכולת ההחזר שלכם.