כמה החזר חודשי על משכנתא של 1.5 מיליון ש"ח?

משכנתא של 1.5 מיליון ש״ח מחייבת החזר של כ־8,769 ש״ח בחודש בפריסה ל־25 שנה, בהנחה של ריבית שנתית נומינלית קבועה ולא צמודה של 5% ולוח שפיצר. באותם תנאים, ההחזר הוא כ־9,899 ש״ח ל־20 שנה או כ־8,052 ש״ח ל־30 שנה. ביטוחים ועלויות נוספות אינם כלולים.

בהלוואה בהיקף כזה, השאלה אינה רק מהו התשלום הראשון. צריך לבדוק גם את התקופה שבה תשלמו אותו, כמה חוב יישאר אם תרצו לעבור דירה ואיך התקציב יתמודד עם ירידה בהכנסה. הטבלאות והתרחישים הבאים נועדו לעזור לבנות את הבדיקה לפני שמקבלים החלטה.

החזר חודשי על 1,500,000 ש״ח לפי מספר השנים

כל המספרים בטבלה מבוססים על הלוואה לא צמודה, ריבית קבועה לאורך התקופה ותשלומים חודשיים לפי שפיצר. הריביות הן הנחות חישוב, ולא הצעות שוק או תחזית. כשמקבלים תמהיל מכמה מסלולים, יש לחשב כל רכיב לפי התנאים שלו.

הריבית החודשית היא הריבית השנתית הנומינלית חלקי 12. החישוב אינו כולל גרייס, בלון או תשלום ראשון חלקי. עיגול לשקל נועד להקל את הקריאה; את סכומי העלות הכוללת בהמשך חישבנו לפני העיגול.

בטווח של 25 שנה, מעבר מהנחת ריבית של 4% ל־6% משנה את ההחזר מכ־7,918 ש״ח לכ־9,665 ש״ח. פער של כ־1,747 ש״ח בכל חודש יכול להשפיע על היכולת לחסוך ולהתמודד עם הוצאות בלתי צפויות. לכן אין להסתפק במשפט „החזר של בערך תשעת אלפים” בלי פירוט ההנחות.

כמה משלמים בסך הכול על המשכנתא?

כדי לראות את מחיר הפריסה, הטבלה הבאה משתמשת בריבית קבועה של 5% לכל התקופות. הסכום הכולל כולל החזר קרן וריבית, אך אינו כולל ביטוחים, עמלות או הצמדה. זו השוואה נומינלית, ללא היוון התשלומים לערכם היום.

פריסה ל־30 במקום ל־25 שנה מורידה כ־717 ש״ח מההחזר החודשי, אך מוסיפה כ־268,182 ש״ח לסך התשלומים בתרחיש. קיצור מ־25 ל־20 שנה מעלה את התשלום בכ־1,130 ש״ח ומפחית כ־254,815 ש״ח מהסכום הכולל.

התקופה הקצרה ביותר אינה בהכרח התקופה שאפשר לעמוד בה. אם תשלום גבוה מחייב שימוש קבוע במסגרת האשראי, צריך להביא בחשבון גם את החוב הנוסף. בדקו מהו תשלום שניתן לשלם מההכנסה השוטפת, בלי להסתמך על מכירת נכסים או על בונוס לא ודאי.

איזו הכנסה נדרשת להחזר של כ־8,769 ש״ח?

לצורך תקציב משפחתי, אם ההחזר הוא 25% מהכנסת הנטו, מדובר בהכנסה של כ־35,075 ש״ח; ב־30% מדובר בכ־29,230 ש״ח; וב־35% בכ־25,054 ש״ח. אלו יחסים להמחשה בלבד, ולא אישור בנקאי או קביעה מהו יחס נכון לכל משפחה.

שתי משפחות שמכניסות 30,000 ש״ח יכולות להיות במצב שונה: לאחת אין חובות נוספים ולשנייה תשלומי הלוואות של אלפי שקלים. הוצאות ילדים, בריאות, רכב ודיור זמני משנות את התמונה. גם יציבות ההכנסה חשובה, במיוחד כאשר חלק ניכר ממנה תלוי בבונוסים או בפעילות עסקית.

לפי הוראת בנק ישראל בנושא מגבלות משכנתאות, הבנק בוחן בין היתר את שיעור ההחזר מההכנסה בהתאם להגדרות שבהוראה. החישוב אינו רק חלוקה בהכנסה ברוטו. בקשו אישור עקרוני לפי הכנסות והתחייבויות מלאות, ובנו במקביל בדיקת תקציב משלכם.

מבחן תקציב: מה אם אחת ההכנסות יורדת?

נניח לצורך תרגיל שהכנסת משק הבית היא 32,000 ש״ח, ההחזר בדוגמה הוא כ־8,769 ש״ח ויתר ההוצאות הן 17,000 ש״ח בחודש. נשארים כ־6,231 ש״ח לחיסכון ולהוצאות שלא נכללו. אם ההכנסה יורדת ב־6,000 ש״ח, המרווח מצטמצם לכ־231 ש״ח בלבד.

התרגיל אינו תחזית לאובדן עבודה. הוא דרך להבין אם משק הבית תלוי בכך ששתי ההכנסות יישארו בשיאן. חופשת לידה, ירידה בהיקף עבודה או תקופה חלשה בעסק יכולות להצדיק רזרבה גדולה יותר או סכום הלוואה נמוך יותר.

בדקו כמה זמן אפשר לממן פער זמני ממקורות נזילים, אילו הוצאות ניתן לצמצם ומה אינו גמיש. רזרבה אינה תחליף ליכולת החזר שוטפת, אבל היא יכולה למנוע מצב שבו הוצאה חד־פעמית גוררת הלוואה נוספת. אל תסמכו על אישור עתידי לדחיית תשלומים כחלק קבוע מהתוכנית.

כמה הון עצמי צריך כדי ללוות 1.5 מיליון ש״ח?

ברכישה רגילה של דירה יחידה, הלוואה של 1.5 מיליון ש״ח בשיעור מימון של 75% משקפת שווי של 2 מיליון ש״ח והשלמה של 500,000 ש״ח למחיר. בדירה שמחירה 2.5 מיליון ש״ח, אותה הלוואה משקפת 60% מימון והשלמה של מיליון ש״ח, בהנחה שהשווי המוכר תואם למחיר.

אם הרכישה מסווגת אחרת, חלות תקרות מימון אחרות. בנוסף, הערכת שמאי נמוכה יכולה להגדיל את הסכום שתצטרכו להשלים. המדריך להון עצמי למשכנתא מציג את ההבחנה בין כסף למחיר הנכס לבין הוצאות העסקה והרזרבה.

לדוגמה, 600,000 ש״ח בחשבון אינם בהכרח 600,000 ש״ח למקדמה. אם 70,000 ש״ח מיועדים להוצאות ו־50,000 ש״ח נשמרים כרזרבה, נשארים 480,000 ש״ח למחיר. כדאי לגלות את הפער לפני חתימה ולא לאחר התחייבות למקדמה של 500,000 ש״ח.

תמהיל המשכנתא קובע מה עלול להשתנות

טבלת החזר בריבית אחת אינה מתארת את כל הסיכונים של תמהיל. מסלול צמוד מדד יכול לשנות את הקרן ואת ההחזר גם כשהריבית החוזית קבועה. מסלול בריבית משתנה יכול להתעדכן בתחנות שנקבעו. הריבית הנמוכה ביותר ביום ההצעה אינה בהכרח העלות הנמוכה ביותר לאורך ההחזקה.

בדוגמת רגישות בלבד, נחלק את ההלוואה ל־900,000 ש״ח קבועים לא צמודים ו־600,000 ש״ח משתנים לא צמודים, שניהם ל־25 שנה ובריבית התחלתית של 5%. אם בתחילת התקופה בודקים עלייה ל־6% רק בחלק המשתנה, ההחזר הכולל עולה מכ־8,769 ש״ח לכ־9,127 ש״ח: תוספת של כ־358 ש״ח.

אם השינוי מתרחש אחרי כמה שנים, התוצאה תלויה ביתרה ובתקופה שנותרו. אם יש הצמדה, נדרשת בדיקה נוספת. בניית תמהיל משכנתא צריכה להתייחס גם לתוכניות מכירה, להכנסה ולסכומים שעשויים להתפנות, בלי להניח שהם ודאיים לפני שהתקבלו.

מה תהיה יתרת החוב אם תמכרו בעוד חמש שנים?

בהנחת 5% קבועה לא צמודה ל־25 שנה, יתרת הקרן אחרי חמש שנים היא כ־1,328,703 ש״ח. בתקופה הזאת שולמו כ־526,131 ש״ח, אך החוב ירד בכ־171,297 ש״ח בלבד. שאר התשלום שימש לריבית לפי לוח שפיצר.

אם אותה הלוואה נפרסת ל־30 שנה, יתרת הקרן אחרי חמש שנים היא כ־1,377,431 ש״ח. כלומר, התשלום החודשי הנמוך יותר מלווה ביתרה גבוהה יותר במועד המכירה האפשרי. לצד היתרה צריך לבדוק עלויות סילוק, הוצאות מכירה ומחיר מכירה אפשרי, שאינו מובטח.

במדריך ללוח סילוקין מוסבר איך לקרוא את חלוקת התשלום בין קרן לריבית. אם אתם משפרי דיור עם הלוואה קיימת, כדאי לבדוק גם גרירת משכנתא לפני שמניחים שצריך להחליף את כל המימון.

האם הקטנת ההלוואה ל־1.2 מיליון ש״ח משנה משמעותית?

באותם תנאי 25 שנה ו־5%, הפחתת הקרן ב־300,000 ש״ח מורידה את התשלום מכ־8,769 ש״ח לכ־7,015 ש״ח. ההפרש הוא כ־1,754 ש״ח בחודש. השאלה היא אם ניתן להגיע לסכום הנמוך באמצעות נכס זול יותר או מקור הון מתאים, בלי לרוקן את הרזרבה.

ההשוואה המלאה נמצאת במדריך החזר משכנתא של 1.2 מיליון ש״ח. אם ההפחתה מושגת באמצעות הלוואה אחרת, צריך לחבר גם את ההחזר שלה; פיצול החוב בין שני מוצרים אינו הפחתת חוב אמיתית.

איך משווים בין הצעות בנקים על 1.5 מיליון ש״ח?

בקשו הצעות על אותו סכום ובתקופות דומות, ותעדו כל הבדל. בדקו את ההחזר הראשון, את ההחזר הגבוה החזוי, את סך התשלומים החזוי ואת תנאי הפירעון. הסבר בנק ישראל על רפורמת השקיפות מציג את השדות שנועדו לסייע בהשוואה; תחזית אינה הבטחה או תקרה.

אל תשוו ריבית ממוצעת של תמהיל אחד לריבית ממוצעת של תמהיל שונה בלי לבדוק את ההצמדה ואת משך כל רכיב. גם נתוני השוואת הריביות של בנק ישראל הם נקודת ייחוס כללית, ולא תחליף להצעה אישית. את מחיר ההלוואה צריך לבחון מול הסיכון שהמשפחה מוכנה לשאת.

• הכינו תקציב הכולל משכנתא, ביטוחים, תחזוקה והתחייבויות נוספות.
• בקשו תרחיש של עליית החזר ושל ירידה בהכנסה.
• השוו את יתרת החוב במועד שבו אתם עשויים לעבור דירה.
• הגדירו מהו התשלום המרבי שתוכלו לשלם בלי ליצור חוב שוטף נוסף.
• בדקו שכל המקורות להון העצמי זמינים במועדי החוזה.

כשיש שתי משכורות: בודקים גם את התלות ביניהן

הכנסה משותפת גבוהה יכולה ליצור תחושת ביטחון, אבל צריך לבדוק כיצד היא מתחלקת. שתי משכורות דומות אינן זהות למצב שבו רוב ההכנסה מגיע ממשכורת אחת והשנייה קטנה. גם עבודה של שני בני הזוג באותו ענף יכולה ליצור חשיפה דומה להאטה, ולכן השאלה אינה רק כמה נכנס בחודש רגיל.

בחרו תרחיש שמתאים למציאות שלכם: כמה חודשים של הכנסה נמוכה יותר, חופשה מתוכננת או מעבר לעצמאות. חשבו את הפער החודשי לאחר המשכנתא וההוצאות החיוניות, ובדקו כמה זמן הרזרבה יכולה לכסות אותו. אם ההוצאה המתוכננת כבר ידועה, יש להפריד אותה מקרן החירום ולא לספור את אותו כסף פעמיים.

נניח שמתוכנן מעבר לדירה בעוד חצי שנה, ובאותה תקופה צפויה ירידה זמנית בהכנסה. תקציב שמבוסס על המשכורות הנוכחיות בלבד מפספס את החפיפה בין עלויות המעבר לבין ההכנסה הנמוכה. כדאי להכין תקציב לפי חודשים לשנה הראשונה, ולא רק ממוצע שנתי שמסתיר חודשים שבהם נדרש כסף זמין.

לאחר מכן אפשר לבחון אם נכון להפחית את סכום הרכישה, להגדיל את הרזרבה או לבחור מבנה החזר אחר. כל חלופה משנה רכיב אחר בעסקה. עצם הפריסה לתקופה ארוכה יותר אינה יוצרת הכנסה נוספת, ולכן חשוב שהתקציב יישאר מאוזן גם אחרי שהתשלום החודשי חושב מחדש.

שאלות נפוצות

האם החזר של 8,000 ש״ח מספיק למשכנתא של 1.5 מיליון?

זה תלוי בתנאים. בדוגמה של 5% ל־30 שנה מתקבל החזר של כ־8,052 ש״ח לפני ביטוחים. כדי לדעת אם תשלום של 8,000 ש״ח מתאים להצעה שלכם, צריך לחשב את המסלולים ולא להסתמך על עיגול כלפי מטה.

האם כדאי לבחור תמיד במסלול שההחזר הראשון בו נמוך?

לא בהכרח. בדקו אם ההפרש נובע מתקופה ארוכה, הצמדה, ריבית משתנה או דחיית תשלומים. תשלום ראשון נמוך יכול להקל בתחילת הדרך, אך אינו מבטיח עלות נמוכה או יציבות בהמשך.

האם אפשר להסתמך על בונוס שנתי לתשלומים?

אפשר לכלול כסף שהתקבל בתכנון, אך התחייבות חודשית ארוכה צריכה להיבחן גם ללא בונוס לא ודאי. אם הבונוס נדרש רק כדי לסגור את התקציב השוטף, בדקו תרחיש שבו הוא קטן או אינו משולם.

אפשר להתחיל בבדיקת אפשרויות המשכנתא עם Walty. הביאו את מחיר הנכס, ההון הזמין והתקציב החודשי, כדי לבחון את הסכום ואת מבנה ההלוואה יחד.