איזה מסלולי משכנתא כדאי לקחת

מה הם מסלולי המשכנתא הנפוצים ומה היתרונות שלהם? המומחים של Walty עושים סדר

מהם מסלולי המשכנתא הנפוצים ומה היתרונות שלהם?

הבנקים מציעים אין ספור אפשרויות, מסלולים ותכניות. אז כדי לעשות קצת סדר בבלאגן, אנחנו ב- Walty ריכזנו עבורכם את ששת המסלולים הנפוצים, שחובה להכיר רגע לפני הקפיצה למים.  כדי לתרגם את ההחלטה להחזר חודשי, אפשר להיעזר במדריך חישוב החזר משכנתא.

איך תדעו מהם המסלולים שהכי מתאימים לכם?

לכל מסלול יש את היתרונות והחסרונות שלו, עיינו בהם והחליטו מה מתאים לכם ומה לאו.

מה הם מסלולי המשכנתא הנפוצים ומה היתרונות שלהם?

הבנקים מציעים אין ספור אפשרויות, מסלולים ותכניות, אז כדי לעשות לכם קצת סדר בבלאגן, אנחנו ב- Walty ריכזנו עבורכם את ששת המסלולים הנפוצים, שחובה להכיר רגע לפני הקפיצה למים.

איך תדעו מהם המסלולים שהכי מתאימים לכם?

לכל מסלול יש את היתרונות והחסרונות שלו, עיינו בהם והחליטו מה מתאים לכם ומה לאו.

ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)

• מאפיינים: לאורך כל שנות ההלוואה, הריבית קבועה. אין הצמדה למדד. קיים קנס על פירעון מוקדם, כלומר במידה ותרצו לצאת מוקדם מההתחייבות, תתבקשו לשלם קנס.
• יתרונות: משכנתא בטוחה בלי הפתעות, ההחזר נשאר יציב לאורך כל ההלוואה והקרן יורדת מתחילת הדרך כי אין הצמדה למדד.
• חסרונות: היציבות הזו אמנם מספקת שקט נפשי, אבל היא גם מייקרת את המסלול (הבנק מגלם בריבית את כל השינויים הצפויים).
• למי המסלול מתאים: שיעורים גבוהים מהמסלול הזה הולכים יד ביד עם אנשים ששונאים סיכון, אבל חשוב לציין שבמינון הנכון המסלול הזה טוב לכולם – הוא משמש אי של שקט בים השינויים שעלולים לחול במשכנתא.

ריבית קבועה צמודת מדד

• מאפיינים: בדומה לקל"ץ, גם במסלול הזה הריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה וגם פה קיים קנס על פירעון מוקדם. בשונה מקל"ץ, הסכום אותו אתם חייבים לבנק, כלומר קרן המשכנתא, צמוד באופן ישיר למדד המחירים לצרכן.
• יתרונות: בשל הריבית הקבועה, רמת הסיכון נמוכה יחסית.
• חסרונות: ההצמדה למדד מסוכנת ועשויה לנפח את קרן המשכנתא ואת התשלום החודשי. כמו כן, הקנס על פירעון מוקדם עשוי בהחלט להקשות על התפתחויות עתידיות.
• למי המסלול מתאים: בסה"כ מדובר במסלול יציב ששומר על רמת סיכון נמוכה יחסית ומקבל ריביות יותר טובות מקל"ץ, צריך לזכור שההשפעה של המדד יכולה להיות דו־כיוונית (למרות שבדרך כלל המדד בארץ עולה). הוא מתאים לאנשים שאוהבים יציבות אבל מוכנים לקחת את הסיכון שהמדד יעלה ולאנשים שהמשכורות שלהם צמודות למדד.

ריבית משתנה כל 5 שנים

• מאפיינים: הריבית משתנה אחת לחמש שנים, בהתאם לעוגן שנקבע על ידי כל בנק. קרן המשכנתא יכולה להיות צמודה/לא צמודה למדד. בנקודות הזמן שבהן הריבית משתנה יש אפשרות לפירעון מוקדם ללא קנס.
• יתרונות: ההחזר החודשי יחסית יציב מאחר והריבית נשארת קבועה לתקופה ארוכה, הריבית נמוכה בהשוואה למסלולים הקבועים (קל"ץ או קבועה צמודה) ובמקרה הצורך יש נקודות יציאה ללא קנס.
• חסרונות: שינוי ריבית מידי 5 שנים מייצר יציבות זמנית בלבד בהחזר החודשי.
• למי המסלול מתאים: המסלול הזה מומלץ כמעט לכל אחד כיוון שהוא משלב בתוכו גם יציבות גבוהה וגם ריביות טובות יותר מאשר במסלולים הקבועים.

ריבית משתנה כל שנה / שנתיים / 3 שנים / 4 שנים צמודת מדד

• מאפיינים: הריבית משתנה בהתאם לעוגן שנקבע על ידי כל בנק. קרן המשכנתא צמודה למדד. בנקודות הזמן שבהן הריבית משתנה יש אפשרות לפירעון מוקדם ללא קנס.
• יתרונות: הריבית יחסית נמוכה בהשוואה למסלולים שבהם הריבית קבועה או משתנה בתקופות ארוכות (5 שנים ומעלה) ויש נקודות יציאה ללא קנס.
• חסרונות: רמת הסיכון בינונית מאחר והריבית משתנה אחת לכמה שנים וההחזר בנקודה זו יכול לעלות. בנוסף ההצמדה למדד המחירים יכולה להקפיץ את קרן ההלוואה ולהעלות את ההחזר החודשי.
• למי המסלול מתאים: לאנשים שרוצים לשלב מסלול עם ריבית נמוכה ויציבות זמנית.

מסלול הפריים

• מאפיינים: ההחזר החודשי הוא על בסיס ריבית הפריים – אחת לחודש הריבית יכולה להשתנות. אין הצמדה למדד. ניתן לפרוע ולמחזר את המשכנתא ללא עמלה, ובכל שלב.
• יתרונות: הריבית משולמת לפי הרמה במשק, היא אינה צמודה למדד. בנוסף, יש גמישות בפירעון המשכנתא. נכון לכתיבת שורות אלה, מסלול הפריים הוא הזול ביותר במשכנתא.
• חסרונות: רמת הסיכון יחסית גבוהה. ריבית בנק ישראל יכולה להישתנות אחת לחודש, ולכן ריבית הפריים (שמושפעת מריבית בנק ישראל) יכולה לעלות באופן מהיר. אם ריבית הפריים עולה, הרי שההחזר החודשי גדל. 
• למי המסלול מתאים: המסלול הזה הוא בדרך כלל המסלול הכי זול בתמהיל המשכנתא ולכן לכל לווה כדאי לקחת אותו במינון מסוים. הרבה פעמים כדאי לקחת את המסלול הזה לתקופה ארוכה כדי שיתאפשר לקחת את המסלולים היקרים יותר לתקופות קצרות.

מסלולי מט"ח (דולר / אירו/ ין יפני/פרנק שוויצרי)

• מאפיינים: הריבית משתנה אחת לתקופה: 3 חודשים/חצי שנה/שנה בהתאם לריבית הלייבור. אין הצמדה למדד. פירעון בכל נקודה ללא קנסות.
• יתרונות: הריבית יחסית נמוכה בהשוואה לשאר המסלולים וירידה בשער החליפין גורמת לירידת הקרן.
• חסרונות: רמת הסיכון גבוהה מאוד, כיוון שגם הריבית משתנה בתקופות קצרות וגם שער החליפין עשוי להמריא ולהוסיף עשרות אחוזים להחזר החודשי.
• למי המסלול מתאים: מסלול מומלץ לאנשים שמשתכרים במט"ח. כדאי לקחת אותו רק כחלק קטן מהמשכנתא כאשר שער החליפין גבוה וצפוי לרדת או כאשר שער החליפין יציב.

כמה נקודות לסיום:

• בכתבה זו בחרנו לציין את המסלולים העיקריים והפופולאריים ביותר.
• קיימות מגבלות של בנק ישראל באשר לבחירת המסלולים במשכנתא:
  1) ניתן לקחת עד 1/3 מהמשכנתא בריבית שמשתנה לעיתים תכופות (פריים, לייבור או ריבית שמשתנה כל שנה / שנתיים  / 3 שנים / 4 שנים).
  – לפחות 2/3 מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה או משתנה לעיתים רחוקות (5 שנים ומעלה)
  – לפחות 1/3 מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה)
• מומלץ לבחור מסלולים מגוונים שיפזרו את הסיכון כדי שהמשכנתא לא תהיי תלויה בפרמטר בודד.
• מומלץ לבחור מספר מסלולים נזילים שניתן לפרוע ללא קנס יציאה.