כמה החזר חודשי על משכנתא של 1.2 מיליון ש"ח?

ההחזר החודשי על משכנתא של 1.2 מיליון ש״ח הוא כ־7,015 ש״ח בפריסה ל־25 שנה, בהנחה של ריבית שנתית נומינלית קבועה ולא צמודה של 5% ולוח שפיצר. באותם תנאים, פריסה ל־20 שנה נותנת החזר של כ־7,919 ש״ח ול־30 שנה כ־6,442 ש״ח. הסכומים אינם כוללים ביטוחים או הוצאות נוספות.

אלה דוגמאות חישוב, ולא ריביות השוק או הצעה מחייבת. כדי להחליט אם ההלוואה מתאימה לכם, צריך לחבר בין הסכום החודשי, העלות הכוללת, ההון העצמי והאפשרות שההחזר ישתנה בחלק מהמסלולים. כאן נבחן גם מה המשמעות של הגדלת משכנתא ממיליון ל־1.2 מיליון ש״ח.

טבלת החזר על 1,200,000 ש״ח לפי ריבית ותקופה

בטבלה כל ההלוואה מחושבת כרכיב אחד, לא צמוד, עם ריבית קבועה לאורך התקופה. ברוב ההצעות בפועל עשויים להיות כמה רכיבים בתקופות שונות. לכן הטבלה משמשת נקודת ייחוס; את ההצעה שלכם צריך לחשב לפי המסלולים שמופיעים בה.

הריבית החודשית בחישוב היא הריבית השנתית הנומינלית חלקי 12, והתשלום מתבצע בסוף כל חודש. לא נכללו גרייס, פירעונות חלקיים או תשלום ראשון עבור תקופה חלקית. ההחזרים מעוגלים לשקל, ולכן ייתכנו פערי עיגול מול מחשבון אחר.

בדוגמה ל־25 שנה, ריבית של 4% נותנת כ־6,334 ש״ח וריבית של 6% נותנת כ־7,732 ש״ח. הפער, כ־1,398 ש״ח בחודש, מסביר מדוע צריך לבדוק את הנחות הריבית ולא לבחור רק את מספר השנים. אין פירוש הדבר שכל ריבית בטבלה זמינה לכל לווה.

מה המחיר של פריסה ארוכה יותר?

תקופה ארוכה מקטינה את התשלום בכל חודש, אך משאירה את החוב לתקופה ארוכה יותר. כדי להפריד בין שני הדברים, נשמור בטבלה הבאה על ריבית של 5% ונשנה רק את התקופה. סך התשלומים חושב מהתשלום המדויק לפני עיגול.

מעבר מ־25 ל־30 שנה מקטין את ההחזר בכ־573 ש״ח בחודש, אבל מגדיל את סך התשלומים בכ־214,545 ש״ח בתרחיש הזה. מעבר מ־25 ל־20 שנה מעלה את התשלום בכ־904 ש״ח ומקטין את סך התשלומים בכ־203,852 ש״ח. הסכומים נומינליים ואינם השוואה של ערך נוכחי.

בחירת תקופה קצרה מדי עלולה להשאיר אתכם בלי כסף להוצאה לא צפויה. מנגד, תקופה ארוכה רק כדי לקבל תשלום שנראה נוח יכולה להכביד על העלות הכוללת. בדקו איזה החזר אפשר לשלם גם בחודש חלש, ורק אחר כך החליטו כמה שנים לפרוס.

כמה הכנסה צריך למשכנתא של 1.2 מיליון ש״ח?

אין משכורת אחת שמבטיחה אישור. הבנק בוחן הכנסה מוכרת והתחייבויות לפי ההוראות והמדיניות הרלוונטיות. לצורך תכנון ביתי, אפשר לחשב איזה חלק מהכנסת הנטו מוקדש להחזר, אך זה אינו בהכרח אותו חישוב שבו משתמש הבנק.

בהחזר של כ־7,015 ש״ח, יחס תכנוני של 25% משקף הכנסת נטו של כ־28,060 ש״ח; יחס של 30% משקף כ־23,384 ש״ח; ויחס של 35% משקף כ־20,043 ש״ח. האחוזים הם תרחישי תקציב בלבד, לא המלצה אישית או ספי אישור.

נניח שההכנסה היא 24,000 ש״ח. אחרי ההחזר בדוגמה נשארים כ־16,985 ש״ח לפני כל יתר ההוצאות. כעת הפחיתו הלוואות, חינוך, מזון, תחבורה, ביטוחים ותחזוקה. היתרה שנותרת, ולא רק האחוז, מלמדת כמה מרווח יש להוצאות משתנות ולחיסכון.

את מסגרת המגבלות אפשר לבדוק בהוראת בנק ישראל בנושא הלוואות לדיור. לפני התחייבות לרכישה בקשו אישור עקרוני למשכנתא עם נתונים מלאים. אישור הבנק אינו מחליף בדיקת תקציב משפחתי.

מה ההבדל בין הלוואה של מיליון לבין 1.2 מיליון?

בהנחות זהות של 25 שנה וריבית 5%, החזר של מיליון שקל הוא כ־5,846 ש״ח. הגדלת הקרן ב־200,000 ש״ח מוסיפה כ־1,169 ש״ח בכל חודש, וסך התשלומים על התוספת לאורך התקופה הוא כ־350,754 ש״ח, מתוכם כ־150,754 ש״ח ריבית.

התוספת יכולה לאפשר רכישת דירה אחרת, אך כדאי להצמיד לה מחיר ברור בתקציב. בדקו מה תצטרכו לשנות בהוצאות כדי לשלם עוד כ־1,169 ש״ח מדי חודש, והאם ההגדלה משאירה רזרבה מתאימה. אם היא משנה את שיעור המימון או את המסלולים, גם הריבית בפועל יכולה להשתנות.

המדריך על החזר משכנתא של מיליון ש״ח מאפשר לבחון את החלופה הנמוכה יותר. ההשוואה בין הסכומים צריכה להיעשות באותה תקופה ובאותן הנחות, כדי שלא לערבב הגדלת הלוואה עם הארכתה.

כמה הון עצמי נדרש לצד 1.2 מיליון ש״ח?

ברכישה רגילה של דירה יחידה, מימון של 75% משקף שווי רלוונטי של 1.6 מיליון ש״ח והשלמה של 400,000 ש״ח למחיר. אם רוכשים דירה ב־2 מיליון ש״ח עם אותה הלוואה, נדרשים 800,000 ש״ח למחיר ושיעור המימון הוא 60%, בהנחה שהשווי המוכר תואם.

אלה חישובי יחס מימון, ולא התחייבות לקבלת אשראי. לסוגי רכישה אחרים יש תקרות אחרות, ושומה נמוכה יכולה לשנות את הסכום האפשרי. הוסיפו מסים ככל שחלים, עלויות עסקה ומעבר ורזרבה. תכנון ההון העצמי למשכנתא עוזר להפריד בין כסף למחיר הדירה לבין שאר הצרכים.

אם ההון מספיק בדיוק למקדמה, בדקו איך תממנו הוצאות שלא נכנסו למחיר. הלוואה צרכנית להשלמה אינה חיסכון והיא משנה את ההתחייבויות. אל תבנו את עסקת הרכישה על אישור עתידי של אשראי נוסף.

מה קורה כשהמשכנתא מורכבת ממסלולים שונים?

במסלול קבוע לא צמוד התשלומים לפי לוח ההחזר המקורי אינם משתנים בגלל מדד או ריבית. במסלול פריים הריבית עשויה להשתנות; במסלול צמוד גם הקרן והתשלום מושפעים מההצמדה. לוח שפיצר אינו מבטל את השינויים האלה.

להמחשה, נניח ש־720,000 ש״ח הם בריבית קבועה לא צמודה ו־480,000 ש״ח בריבית משתנה לא צמודה, שניהם ל־25 שנה ובריבית התחלתית של 5%. ההחזר הכולל בתחילת הדרך הוא כ־7,015 ש״ח. אם בודקים כבר בתחילת התקופה ריבית של 6% רק בחלק המשתנה, ההחזר הכולל עולה לכ־7,302 ש״ח.

זו תוספת של כ־287 ש״ח לחודש, ולא ההפרש בין שתי עמודות הריבית על כל הסכום. אם השינוי יתרחש מאוחר יותר, צריך לחשב לפי היתרה והתקופה שנותרו אז. הדוגמה אינה תמהיל מומלץ; היא מדגימה איך לבודד את החלק החשוף לשינוי.

במדריך לבחירת תמהיל משכנתא תוכלו לבחון את תפקידי המסלולים. הגדרות המסלולים מופיעות גם בהסבר בנק ישראל על רפורמת השקיפות במשכנתאות. השוו מסלולים לפי סיכון, תקופה ועלות, ולא רק לפי הריבית הראשונה.

כמה חוב יישאר אחרי חמש שנים?

בתרחיש של 1.2 מיליון ש״ח ל־25 שנה בריבית קבועה לא צמודה של 5%, יתרת הקרן אחרי 60 תשלומים היא כ־1,062,962 ש״ח. בתקופה הזאת שולמו כ־420,905 ש״ח, אבל הקרן ירדה רק בכ־137,038 ש״ח; יתר התשלומים היו ריבית.

אם מתכננים למכור בעוד חמש שנים, היתרה הזאת חשובה לא פחות מהתשלום החודשי. מכירת הדירה אינה משאירה בידיכם את מלוא התמורה: יש להביא בחשבון את סילוק החוב ואת הוצאות המכירה. יתרה לסילוק בפועל יכולה לכלול גם חיובים נוספים לפי המסלול והמועד.

באותה ריבית ובפריסה ל־20 שנה, יתרת הקרן אחרי חמש שנים היא כ־1,001,458 ש״ח. התשלום הגבוה יותר מקטין את החוב מהר יותר. לוח הסילוקין מאפשר לראות את ההבדל בכל נקודת זמן ולא רק בסוף ההלוואה.

איך בודקים הצעה שקיבלתם מהבנק?

• ודאו שהסכומים בכל המסלולים מסתכמים ב־1,200,000 ש״ח.
• רשמו תקופה וריבית לכל רכיב, כולל הצמדה ותחנות שינוי.
• בדקו אם ההחזר הראשון הוא לחודש מלא או לתקופה אחרת.
• הוסיפו ביטוחים והוצאות שוטפות שהטבלה אינה כוללת.
• השוו סך תשלומים ויתרות בתרחיש שבו אתם עשויים למכור או לפרוע.

אפשר להיעזר גם בנתוני השוואת המשכנתאות של בנק ישראל לקבלת הקשר כללי, אך נתון ממוצע אינו הצעת מחיר עבורכם. ההצעה האישית תלויה בעסקה ובמסלולים, ולכן ההשוואה המכריעה היא בין הצעות מתאימות לאותם נתונים.

איך בודקים אם אפשר לקצר את ההלוואה בהמשך?

לעיתים מתכננים להתחיל בתקופה ארוכה ולקצר אותה אחרי עלייה בהכנסה. זו אפשרות לבדיקה, אבל אין להתייחס אליה כאילו כבר התרחשה. העלאה צפויה, בונוס או סיום הוצאה משפחתית יכולים להתעכב. המשכנתא צריכה להיות סבירה גם לפי ההכנסה וההתחייבויות הידועות בזמן הלקיחה.

אם בעוד כמה שנים נוצר עודף קבוע, אפשר לבחון פירעון חלקי, מחזור או שינוי אחר שהבנק מאפשר. בכל אפשרות יש לבדוק עלויות, תנאים ואת ההון הנזיל שיישאר. עד אז ממשיכים לשלם לפי ההלוואה שנלקחה בפועל, ולכן השוואת העלות הראשונית צריכה להשתמש בתקופה החוזית ולא בתקופה שמקווים להגיע אליה.

כדאי להפריד בין עודף חד־פעמי לבין יכולת לשלם יותר בכל חודש. קבלת 50,000 ש״ח יכולה לאפשר הקטנת קרן, אך אינה מוכיחה שהמשפחה יכולה להוסיף 1,000 ש״ח להחזר לצמיתות. מנגד, עלייה יציבה בהכנסה עשויה לתמוך בקיצור התקופה גם ללא סכום גדול זמין מיד.

אפשר לקבוע מראש מועד לבדיקה מחודשת, למשל אחרי סיום הלוואה אחרת או שינוי ממשי בשכר. באותו מועד השוו יתרות, תשלומים ועלויות על בסיס הנתונים החדשים. אין צורך להחליט היום על פעולה שתלויה בתנאים שאינם ידועים, אבל מועיל לשמור מסמכים ולדעת באילו מסלולים יש גמישות ומה צריך לבדוק לפני שינוי.

כך נשמרת הבחנה בין תוכנית בסיס שאפשר לעמוד בה לבין שיפור עתידי שאולי יתאפשר. ההבחנה חשובה במיוחד כשההלוואה מממנת חלק גדול מתקציב הרכישה.

שאלות נפוצות

האם אפשר לשלם רק 6,000 ש״ח בחודש?

בטבלה יש תרחיש של כ־5,729 ש״ח ל־30 שנה בריבית 4%, אך הוא אינו הבטחה לריבית זמינה. בהנחת 5% ל־30 שנה ההחזר כבר כ־6,442 ש״ח לפני ביטוחים. אם התקציב מוגבל ל־6,000 ש״ח, צריך לבדוק הצעה אמיתית או להתאים את סכום ההלוואה.

האם כדאי להגדיל את ההון העצמי בעוד 100,000 ש״ח?

באותן הנחות של 25 שנה ו־5%, הפחתת הקרן ב־100,000 ש״ח מקטינה את ההחזר בכ־585 ש״ח. השוו את התועלת לצורך בכסף נזיל, ובקשו מהבנק לבדוק אם שינוי הסכום משפיע גם על התמחור.

האם ההחזר יקטן בעתיד?

במסלול קבוע לא צמוד ולוח שפיצר הוא אינו יורד מעצמו. בתמהיל, חלק מהמסלולים יכולים להסתיים מוקדם יותר ואחרים יכולים להשתנות. צריך לקרוא את לוח התשלומים ולא להניח שהשכר יעלה או שהריבית תרד.

אפשר להתחיל בבדיקת המשכנתא עם Walty. הגיעו עם מחיר הדירה, ההון העצמי והתשלום שמתאים לכם, כדי לבחון אם 1.2 מיליון ש״ח הם סכום נכון לעסקה ולתקציב.