90% משכנתא לדירה ראשונה: מתי זה אפשרי ומהן המגבלות?
90% משכנתא לדירה ראשונה: מתי חישוב לפי שמאות בדירה במחיר מופחת יכול לאפשר זאת, ומה ההבדל מרכישה רגילה? כולל דוגמה ותנאים לבדיקה.
90% משכנתא לדירה ראשונה אינם מסלול כללי שמגיע לכל רוכש. ברכישה רגילה של דירה יחידה, תקרת המימון הבנקאי היא 75% מהשווי המוכר לצורך המימון. בדירות מסוימות במחיר מופחת, חישוב לפי שמאות עשוי לאפשר הלוואה שמהווה יותר מ־75% ממחיר החוזה.
כדי להבין הצעה של “90% מימון”, צריך לשאול: 90% מאיזה סכום, באיזו תוכנית ובאילו תנאים? ההבדל בין מחיר העסקה לשווי המשמש את הבנק לחישוב אינו רק ניסוח; הוא קובע כמה כסף תצטרכו להביא וכמה חוב תוכלו לקחת.
למה אין זכאות כללית ל־90% מימון?
הכללים בהוראה 329 של בנק ישראל מגבילים את המימון הבנקאי לרכישה. העובדה שזו הדירה הראשונה, שהלווים צעירים או שיש ערבים אינה כשלעצמה מסלול של 90%. גם שעבוד נוסף אינו מבטל אוטומטית את מגבלת המימון ביחס לנכס הנרכש.
מתי היחס למחיר הרכישה יכול להיות גבוה יותר?
בהלוואה לדירה במחיר מופחת בתוכנית מתאימה, הבנק רשאי בתנאים שנקבעו להשתמש בהערכת שמאי לצורך חישוב שיעור המימון. השווי המוכר כפוף לכללי ההוראה ולתקרה הרלוונטית, ולא לכל הערכת שווי ללא הגבלה. נדרשים גם כספים ממקורות עצמיים: ככלל 100,000 ש״ח, או 60,000 ש״ח במקרה המתאים שבו ניתן המענק המוגדר בהוראה. יש לבדוק את התנאים לעסקה המסוימת.
לפרטי התכנון אחרי זכייה, קראו על משכנתא בדירה בהנחה ובמחיר למשתכן. תעודת זכאות או זכייה מאפשרות להתקדם בתוכנית, אך אינן אישור שהבנק יממן את הסכום שאתם מבקשים. בדיקת הכנסה, בטוחה ומסמכים עדיין נדרשת.
דוגמה חשבונאית: 75% מהשווי שהם 90% מהמחיר
| נתון | סכום בש״ח |
|---|---|
| מחיר חוזה | 1,000,000 |
| שווי מוכר לצורך המימון בדוגמה | 1,200,000 |
| 75% מהשווי המוכר | 900,000 |
| הפער למחיר החוזה | 100,000 |
900,000 ש״ח הם 75% מ־1.2 מיליון ש״ח, ובמקביל 90% ממחיר חוזה של מיליון ש״ח. אין כאן היתר כללי לחרוג מתקרת המימון: בדוגמה משתמשים בבסיס חישוב אחר, ורק אם תנאי התוכנית והבנק מאפשרים זאת. יש להביא כסף גם להוצאות שאינן חלק ממחיר הדירה.
ומה אם זו דירה בשוק החופשי?
בתנאי רכישה רגילים, דירה שמחירה והשווי המוכר שלה מיליון ש״ח אינה הופכת לעסקת מימון של 900,000 ש״ח בגלל הכותרת “דירה ראשונה”. בדקו כמה הון עצמי נדרש לדירה ראשונה ובנו תקציב לפי ההלוואה שהבנק באמת יכול לאשר. אל תחתמו על חוזה מתוך הנחה שהפער יושלם בהמשך.
ארבע בדיקות לפני שמסתמכים על מימון גבוה
ודאו שהנכס והתוכנית מתאימים לכללי המחיר המופחת; בקשו פירוט של השווי המוכר ושל הסכום המאושר; הכינו תיעוד למקורות העצמיים; ובדקו את ההחזר גם לאחר שינוי בהכנסה או בריבית. ככל שהחוב ביחס למחיר גדול, פחות כסף נשאר כרזרבה ולכן לתכנון התזרים יש משקל גדול יותר.
במדריך גובה המשכנתא האפשרי לדירה ראשונה תמצאו דרך לחבר את מגבלת המימון ליכולת ההחזר. אם מישהו מציע השלמה באמצעות חוב נוסף, בדקו גם את המגבלות של רכישה ללא הון עצמי ואת העלות של שתי ההתחייבויות יחד.
שאלות נפוצות
האם כל זוג צעיר יכול לקבל 90% משכנתא?
לא. הגיל והמצב המשפחתי אינם מעניקים כשלעצמם מסלול כזה.
האם 90% ממחיר החוזה הם תמיד 90% שיעור מימון?
לא. שיעור המימון הבנקאי מחושב לפי השווי המוכר בהתאם לכללים. בדירה במחיר מופחת יכול להיות הבדל בין השווי למחיר.
האם אפשר לקנות בלי כסף להוצאות?
גם אם ההלוואה מכסה חלק גדול ממחיר החוזה, נדרשים מקורות לתשלום העצמי, להוצאות ולרזרבה.
איך וולטי יכולה לעזור?
לפני שמתחייבים, אפשר לבחון עם יועץ משכנתא של וולטי את הנתונים, להשוות חלופות ולבנות תוכנית שמתאימה לתקציב ולמטרה שלכם. התחילו מבדיקה של האפשרויות בשיחת זום, עם המסמכים והמספרים שכבר אספתם.
