כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה ראשונה? תכנון תקציב הרכישה

סכום המשכנתא לדירה ראשונה צריך להתאים גם להון העצמי וגם לתקציב החודשי. אישור למימון גבוה אינו אומר שכדאי להשתמש בכולו. התחילו במחיר דירה שאפשר לממן ולתחזק, ורק אחר כך בחרו סכום הלוואה.

המדריך הזה מתמקד בתכנון הרכישה. לבדיקת תקרת המימון לפי הכנסה ושווי הנכס, קראו את המדריך לחישוב המשכנתא המקסימלית לדירה ראשונה. שני החישובים משלימים זה את זה: מה ניתן לבקש מהבנק, ומה מתאים לחיים שלכם.

שלב ראשון: כמה כסף באמת פנוי לרכישה?

ערכו רשימה של כספים זמינים והפרידו בינם לבין סכומים שטרם התקבלו. השאירו תקציב להוצאות העסקה ולרזרבה. כסף שמיועד למס רכישה, לשיפוץ או למחיה בתקופת המעבר אינו יכול לשמש בו־זמנית כתשלום למוכר.

דוגמה לתקציב דירה ראשונה

בדוגמה בלבד, לרוכשים יש 600,000 ש״ח נזילים. הם מייעדים 80,000 ש״ח להוצאות ו־70,000 ש״ח לרזרבה, ולכן נותרים 450,000 ש״ח להשתתפות במחיר הדירה. בדירה שמחירה 1.6 מיליון ש״ח נדרשת הלוואה של 1.15 מיליון ש״ח.

אם נבחן את ההלוואה בריבית שנתית נומינלית קבועה של 5% ל־25 שנה, בשפיצר וללא הצמדה, ההחזר המחושב הוא כ־6,723 ש״ח בחודש, לפני ביטוחים. זהו תרחיש להמחשה בלבד. אם התשלום אינו מתאים לתקציב, יש לשנות את מחיר הרכישה או את מבנה המימון.

שלב שני: מגדירים החזר שניתן לחיות איתו

התחילו בהוצאות בפועל: מזון, ילדים, תחבורה, בריאות, ביטוחים והלוואות קיימות. בדקו את ההכנסה היציבה ולא בונוס חד־פעמי. השאירו מקום לחיסכון ולשינויים צפויים, למשל חופשת לידה או מעבר לתעסוקה אחרת. חישוב החזר משכנתא יעזור לתרגם סכום הלוואה לתשלום חודשי.

שלב שלישי: בודקים את כל הוצאות העסקה

אספו אומדנים לשכר טרחת עורך דין, תיווך אם נדרש, שמאות, מעבר, עבודות בדירה ועלויות מימון. את מס הרכישה בדקו ב־סימולטור הרשמי של רשות המסים לפי הסיווג ומועד העסקה. אין להסיק פטור ממס רק מכך שזו הרכישה הראשונה שלכם.

לפני חתימה: מתאימים בין תשלומים למימון

בדקו מתי עליכם לשלם למוכר ומתי הכספים יהיו זמינים. אישור עקרוני למשכנתא הוא שלב חשוב, אך נדרשים גם מסמכי נכס ובדיקות הבנק. בתוכניות מסובסדות עשויים לחול כללי חישוב מיוחדים; אל תבנו על מימון חריג לפני בדיקה של הפרויקט והזכאות.

שאלות נפוצות

האם להשתמש בכל החיסכון כהון עצמי?

הביאו בחשבון גם הוצאות רכישה ורזרבה. הון עצמי גדול יותר יכול להפחית את ההלוואה, אך השארת חשבון ללא נזילות עלולה להקשות בהמשך.

מה לעשות אם ההחזר גבוה מהתקציב?

בדקו מחיר רכישה נמוך יותר, הגדלת הון עצמי או שינוי תקופה. השוו גם את סך התשלומים ואת החשיפה לשינויים, לפני בחירת החלופה.

האם דירה ראשונה היא תמיד דירה יחידה?

הסיווג נקבע לפי ההגדרות הרלוונטיות ונתוני התא המשפחתי והבעלות. כדאי לוודא אותו עם הבנק ועם עורך הדין, ולא להסתמך על שם העסקה.

איך וולטי יכולה לעזור?

אפשר להתחיל בשיחת זום עם יועץ משכנתא של וולטי, להביא את הנתונים וההצעות שכבר אספתם ולבחון את החלופות. הטכנולוגיה מסייעת לנתח את התיק, והיועץ בונה תמהיל ומנהל משא ומתן מול הבנקים בהתאם למטרה וליכולת ההחזר שלכם.