משכנתא לקבוצת רכישה

טרנד קבוצות הרכישה שטף את העולם בעשור האחרון, ומהר מאוד הפך ללהיט.
זה לא מפתיע שבענף הנדל"ן זיהו את הפוטנציאל כבר בתחילת דרכו, וקבוצות כאלו התחילו להופיע כמו פטריות אחרי הגשם.

אם ניקח בחשבון את מחירי הנדל"ן היקרים והקושי לרכוש דירה, אז אין ספק שהמחירים המוזלים של קבוצות הרכישה מהווים יתרון עצום. אבל לצד היתרונות יש גם כמה חסרונות שחשוב להכיר לפני שמקבלים החלטה.

מה היא קבוצת רכישה? מהם היתרונות והחסרונות שלה? איך ניתן לקבל משכנתא בקבוצה שכזו? והאם זה כדאי בכלל? על הכול נענה בכתבה הבאה.

היתרון של קבוצת רכישה

קבוצה של אנשים שרוכשים ביחד קרקע כדי לבנות פרויקט מגורים. בקבוצות רכישה אין יזם חיצוני שגוזר רווח עבור המימוש של הפרויקט.

ניתן דוגמה: נניח שיזם יודע שכל דירה בפרויקט תעלה לו 1.2 מיליון ₪, הוא כמובן ימכור כל דירה במחיר גבוה מזה – נניח 1.8 מיליון ₪. הפער של 600,000 ₪ הוא הרווח של היזם. בקבוצות רכישה אין יזם חיצוני ולכן הרווח הזה לא קיים.

עד לכאן הכול נשמע נוצץ, אבל האמת היא שזה לא פשוט להיכנס לנעליים של יזם, ולפעמים צצים חילוקי דעות ובעיות שקשה מאוד לפתור.
כדי לצלוח את המשימה, קיים הסכם שיתוף – הסכם שמפרט את כל התנאים שנוגעים לעסקה וגם מכיל מנגנונים לפתרון בעיות.

חשוב לציין שברוב קבוצות הרכישה יש חברות ניהול שמלוות את הפרויקט. מצד אחד מדובר בחברות מיומנות שדואגות שהכול ידפוק כשורה, אבל מצד שני זה פוגע בחיסכון (שהרי הוא הסיבה שמלכתחילה בחרנו בקבוצת רכישה).

החסרונות של קבוצת רכישה

1. מימון מבנק אחד: כל חברי הקבוצה מחויבים לקחת משכנתא מבנק אחד בלבד – הבנק שמלווה את הפרויקט. זוהי מגבלה גדולה מאוד, כיוון שאין לכם זכות בחירה – אם הקבוצה החליטה שבנק הפועלים (משכן) מלווה את הפרויקט, כולם יצטרכו לקחת את המשכנתא במשכן ולא תוכלו לעשות סקר בנקים ולהשוות הצעות. הסיבה לכך היא שהבנק רושם את המשכנתא על כל השטח שנרכש, ולא עושה הפרדה בין החלקות של הדיירים.

2. ריביות גבוהות במשכנתא: קבוצת רכישה נתפסת בעיני הבנק כעסקה מסוכנת יותר. כשהוא מממן עסקה כזו הוא מעלה את הריביות כדי לקבל "פיצוי" על הסיכון שהוא לוקח על עצמו.
למשל, נניח שבמשכנתא רגילה תתבקשו לשלם ריבית של 3%, במשכנתא של קבוצת רכישה יעלו לכם את הריבית לאזור ה- 5%. השינוי הקטן הזה יכול לעלות לכם הרבה מאוד כסף, ולכן רצוי למחזר את המשכנתא אחרי קבלת טופס 4.

3. עלות לא וודאית: המחיר המפתה שחשבתם שתשלמו עשוי לקבל תפנית ולהשתנות במספר אחוזים כלפי מעלה. הסיבה לכך היא שהמחיר הראשוני נקבע באמצעות אומדן שנעשה לפני תחילת הבנייה. הבעיה היא שבמהלך הבנייה לפעמים צצות הפתעות שלא נלקחו בחשבון והן מקפיצות את המחיר.
בחלק מקבוצות הרכישה יש סעיף בחוזה שמגן עליכם משינויים חדים במחיר – הסעיף מגביל את השינויים לטווח שלא ניתן לחרוג ממנו. כך לפחות תדעו מה המחיר המקסימלי שתשלמו על הדירה.

4. עיכובים בסיום הפרויקט: ההפתעות שצצות במהלך הדרך יכולות לגרום לעיכובים של חודשים (או אפילו שנים) במסירת הדירות. גם בעסקה רגילה של רכישת דירה מקבלן עשויים להיות עיכובים, אבל שם בשונה מעסקה של קבוצות רכישה יש חוק שמחייב את הקבלן לפצות אתכם על העיכוב.
בעיה נוספת היא שרוב הרוכשים בקבוצות הרכישה לוקחים מהבנק הלוואת גרייס (גישור) – הבנק נותן לכם את הכסף עבור העסקה ואתם משלמים ריביות בכל חודש עד לקבלת הדירה. ככל שמסירת הדירה תתעכב אתם תשלמו יותר ויותר ריבית, בלי שתורידו את קרן ההלוואה אפילו בשקל אחד.

5. ערבות על הכסף: בעסקה רגילה הקבלן מקבל את התשלום לפי קצב התקדמות הבנייה, בינתיים הכסף נמצא "בבנק מלווה" שאחראי לשחרור הכספים. ככה אפשר להיות בטוחים שכל הכספים שמגיעים לקבלן מוזרמים לטובת הבנייה עצמה. בעסקאות של קבוצות רכישה אין לכם את הערבות הבנקאית הזו, במקום זה יש נאמן (בדרך כלל משרד עו"ד או משרד רואה חשבון) שאחראי לשחרור הכספים. זו לא תמיד בעיה, אבל צריך לזכור שהנאמן בדרך כלל מקבל תשלום מהקבלן ועובד אתו על פרויקטים נוספים, ולכן עשוי להיות פחות שמרן בשחרור הכספים.

טיפים מאתנו

אנחנו לא מצפים שתפסלו מראש קבוצות רכישה בגלל החסרונות שהצגנו פה, אחרי הכול יש אנשים שזו הדרך היחידה שלהם לקנות דירה. אבל לפני שאתם הולכים בדרך הזו חשוב שתהיו ערים למספר נקודות:
1. וודאו שיש בחוזה סעיף שמגביל את הסטייה במחיר.
2. בדקו את ההיסטוריה של חברת הניהול והקבלן המבצע – האם הם הצליחו להעמיד בעבר פרויקטים בסדר גודל דומה וללא עיכובים קיצוניים.
3. ובסיום הפרויקט כשתקבלו טופס 4 כדאי לכם למהר לבנק כדי לבצע מחזור משכנתא.
4. תמיד כדאי להתייעץ עם עו"ד שמתמחה בקבוצות רכישה ולקבל ממנו חוות דעת.