הסרת מגבלת שליש פריים
מה המשמעות של הסרת מגבלת שליש הפריים במשכנתאות, למי זה יכול להתאים, ומהם הסיכונים לפני שמגדילים את רכיב הפריים.
הלווים נהנו ממשכנתאות זולות והבנקים הגדילו את ביצועיהם וגם שמרו על המרווח הבנקאי. ככה שבסופו של דבר הלווים שילמו פחות והבנקים הרוויחו יותר.
איך זה יכול לקרות?
כדי להבין איך זה קרה, חשוב שנבין איך הריבית של המשכנתא מחושבת. הבנק קובע את ריבית המשכנתא באמצעות נוסחה פשוטה: עלות הגיוס של הבנק + כמה הבנק רוצה להרוויח. במילים אחרות, הבנק מחשב כמה עולה לו כל שקל שהוא מלווה לנו (כן כן, גם הבנק קונה כסף) ומוסיף לעלות את הרווח שהוא מעוניין לגזור.
מה שגרם לריביות להיות נמוכות בשנים האחרונות היא עלות הגיוס הנמוכה, ולא המרווח הבנקאי. כלומר הבנק הרוויח עדיין את אותו סכום כסף על כל משכנתא שהוא נתן.
כמו אז גם היום, למרות שבנק ישראל הסיר את מגבלת הפריים, אין צפי שהבנקים ירצו להוריד מרווחים, ולכן המהלך הנ"ל לא אמור להשפיע על האטרקטיביות של הלוואת המשכנתא.
מה צפוי לקרות:
- הבנק ישמור על המרווח שלו: הבנק מחשב את הרווח הכולל שהוא מעוניין לגזור על תיק משכנתא, ולכן אם ניקח יותר כסף ממסלול הפריים (שהוא פחות רווחי לבנק) הבנק ידאג לעלות את הריביות בצורה כזו שתאפשר לו להרוויח בדיוק את אותו סכום כסף שהוא הרוויח עד עכשיו.
- מחירי הדיור במשק צפויים לעלות: המהלך של הסרת מגבלת הפריים מצטרף למהלך שהביא לחזרתם של המשקיעים לשוק, ושניהם ביחד צפויים לגרום לעליית ביקושים, מה שיגרום למחירי הדיור לעלות.
- עליית רמת הסיכון של המשכנתאות: לקיחת משכנתא עם שני שליש פריים חושפת את הלווים לשינוי ריבית דחופים, דבר אשר יכול לגרור לווים רבים לחדלות פירעון אם ריבית הפריים תתחיל לעלות. אם נתחיל לראות יותר ויותר אנשים לוקחים משכנתאות של שני שליש פריים, הבנקים יכולים לזהות שרמת הסיכון בענף המשכנתאות עולה בשל הסיכון הגבוה שלווים רבים נחשפים אליו, ולכן הבנקים צפויים להגדיל את פרמיית הסיכון שלהם, דבר אשר יתבטא בעליית ריביות.
לסיכום, ההמלצה שלנו בוולטי היא לשקול היטב את האפשרות של הגדלת מרכיב הפריים, השפעותיה לטווח הקצר לא בהכרח יוזילו עבורכם את המשכנתא והשפעותיה לטווח הארוך יכולות להיות תנודתיות של ההחזר החודשי וחוסר יציבות כלכלית.
מה חשוב לבדוק לפני שמקבלים החלטה?
כאשר בוחנים משכנתא, לא מספיק לשאול מה הריבית שקיבלתם. צריך להבין איך המסלול מתנהג לאורך זמן, האם הקרן צמודה למדד, מה קורה אם הריבית משתנה, ומה מידת הגמישות שתישאר לכם בעתיד. לפני שמקבלים החלטה, כדאי לבדוק את המספרים בפועל באמצעות מחשבון משכנתא. כדי להבין איך עלות המימון משתנה בפועל, כדאי לקרוא גם על ריבית משכנתא.
בהקשר של הסרת מגבלת שליש פריים, כדאי להתמקד בשאלה המעשית: איזו החלטה תקטין סיכון ותשפר את הוודאות הכלכלית שלכם, ולא רק איזו אפשרות נראית נוחה יותר ברגע הראשון. כדי לתרגם את ההחלטה להחזר חודשי, אפשר להיעזר במדריך חישוב החזר משכנתא.
הנקודה החשובה היא לא לקבל החלטה לפי נתון אחד בלבד. משכנתא טובה צריכה להתאים להכנסה, להתחייבויות הקיימות, לתוכניות המשפחה, לרמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת וליכולת שלכם להתמודד עם שינויים לאורך השנים.
בדיקות שכדאי לעשות לפני שמתקדמים
- הפרידו בין ריבית נמוכה לבין סיכון עתידי של שינוי ריבית או הצמדה.
- בדקו כמה מהמשכנתא חשופה למדד וכמה לשינויי ריבית.
- השוו הצעות לפי תמהיל זהה ככל האפשר, אחרת ההשוואה עלולה להטעות.
איך וולטי יכולה לעזור?
בוולטי אפשר לבחון את התמונה הרחבה, להשוות בין אפשרויות, להבין את המשמעות של כל מסלול ולקבל החלטה שקופה יותר. המטרה אינה רק להשיג הצעה, אלא להבין איזו הצעה באמת מתאימה לכם.
נושאים קשורים שכדאי לקרוא
- מדד תשומות הבניה
- הלוואת זכאות של משרד הבינוי והשיכון
- מהם מסלולי זכאות במשכנתא
- איך לוקחים משכנתא?
- בחירת יועץ משכנתאות ב-2025: בנק, יועץ פרטי או וולטי – מה הכי משתלם?
מדריכים מרכזיים להמשך
שאלות נפוצות
האם הריבית הכי נמוכה היא תמיד ההצעה הכי טובה?
לא בהכרח. לפעמים ריבית נמוכה מגיעה עם מסלול מסוכן יותר, הצמדה או חוסר גמישות.
איך משווים בין הצעות?
משווים תמהיל מול תמהיל, תקופה מול תקופה, ועלות כוללת לצד ההחזר החודשי.
