מדד תשומות הבניה

מדד תשומות הבניה הרבה פעמים מייקר את מחיר הדירה בעשרות אלפי שקלים. איך ניתן להפחית את השפעתו? קבלו כמה עצות מהמומחים שלנו

עבור רוב הישראלים רכישת נכס זו אחת המטרות העיקריות בחיים – אין כמו להיכנס לדירה חדשה מה-"ניילונים", להתיישב בפעם הראשונה בסלון או לבשל במטבח החדש. מידי שנה כ- 100,000 ישראלים מצליחים לממש את החלום הזה, אבל כשמדובר בדירה מקבלן יש מלכודת קטנה, שהרבה מאד קונים לא שמים לב אליה בעת חתימת החוזה – סעיף קטן שאומר שמחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבניה. החדשות הרעות הן שהסעיף הזה הרבה פעמים מייקר את מחיר הדירה בעשרות אלפי שקלים. החדשות הטובות שלפעמים ניתן להימנע ממנו או להפחית את ההשפעה שלו – אז קבלו כמה עצות מהמומחים של Walty על איך אפשר לעשות את זה. לפני שמקבלים החלטה, כדאי לבדוק את המספרים בפועל באמצעות מחשבון משכנתא.

עבור רוב הישראלים רכישת נכס זו אחת המטרות העיקריות בחיים – אין כמו להיכנס לדירה חדשה מה-"ניילונים", להתיישב בפעם הראשונה בסלון או לבשל במטבח החדש. מידי שנה כ- 100,000 ישראלים מצליחים לממש את החלום הזה, אבל כשמדובר בדירה מקבלן יש מלכודת קטנה, שהרבה מאד קונים לא שמים לב אליה בעת חתימת החוזה – סעיף קטן שאומר שמחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבניה. החדשות הרעות הן שהסעיף הזה הרבה פעמים מייקר את מחיר הדירה בעשרות אלפי שקלים. החדשות הטובות שלפעמים ניתן להימנע ממנו או להפחית את ההשפעה שלו – אז קבלו כמה עצות מהמומחים של Walty על איך אפשר לעשות את זה. כדי לתרגם את ההחלטה להחזר חודשי, אפשר להיעזר במדריך חישוב החזר משכנתא.

מהו המדד הזה?

אם רוצים לתאר את מדד תשומות הבניה במשפט אחד אפשר להגיד שהוא פשוט מודד כמה כסף עולה לקבלנים לבנות. הוא מציג את השינויים שחלים מידי חודש במחירים של חול, מלט, בטון, ברזל וחומרים נוספים שמשמשים לבנייה. בדרך כלל אנחנו עדים להתייקרות של חומרי הגלם ולכן גם המדד נמצא במגמת עלייה. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) היא זו שמודדת את המחירים, מרכיבה את המדד ומפרסמת אותו בכל 15 לחודש.

למה הוא משפיע על רוכשי הדירות?

שאנחנו רוכשים דירה חדשה מקבלן, כמעט תמיד המחיר שלה יהיה צמוד למדד תשומות הבניה – אם המדד עולה המחיר שנשלם עבור הדירה יעלה. הסיבה לכך היא שהקבלנים מפחדים שתוך כדי הבניה המחירים של חומרי הגלם יתייקרו ואז הם ירוויחו פחות ממה שהם ציפו. כדי להימנע מהתרחיש הזה הקבלנים מצמידים את מחיר הדירה למדד תשומות הבניה, ואז אם באמת תתרחש התייקרות בחומרי הגלם היא תגולגל ישירות אלינו – רוכשי הדירות.

איך זה עובד?

ההצמדה תמיד חלה על החלק שלא שילמנו, למשל: אם רכשנו דירה בעלות של 2,000,000 ₪ ושילמנו מקדמה של 500,000 ₪, אז המדד יהיה צמוד ל- 1,500,000 ₪ שעדיין לא שילמנו. נניח שלפי החוזה אנחנו צריכים לשלם את היתרה אחרי שנה, ובשנה הזו מדד תשומות הבניה עלה ב- 3%, אז מעבר למיליון וחצי אנחנו נצטרך להוסיף עוד 45,000 ₪ (3% ממיליון וחצי). העיקרון הוא פשוט – ככל שנשאר לנו יותר לשלם אז החשיפה למדד יותר גבוהה.

איך ניתן להתחמק מההצמדה למדד?

• משא ומתן עם הקבלן: חשוב שתבינו שעלות הדירה מורכבת מעלות הקרקע, מעלות הבניה ומהרווח של הקבלן, ואם חלה עלייה בחומרי הגלם שאיתם הקבלן בונה אז רק המרכיב של עלות הבניה מתייקר. מכאן שאם כבר הקבלן מצמיד אתכם למדד התשומות אז הוא צריך להצמיד רק את החלק של עלות הבניה. אבל היגיון לחוד ומציאות לחוד – מה שקורה בפועל הוא שהקבלנים מצמידים את כל העלות (גם את עלות הקרקע וגם את הרווח שלהם). החוסר צדק הזה הוא בדיוק הנקודה שאתם צריכים לנגן עליה לקבלנים.
• להקדים את התשלום הסופי: כמו שאמרנו כבר, המדד מוצמד לסכום שנשאר פתוח (לחוב שעוד לא שולם לקבלן), מכאן שסגירה מהירה של החשבונות עם הקבלן תביא לכך שתהיו חשופים פחות למדד. מה שאתם צריכים לעשות הוא לדבר עם הקבלן שלכם על הקדמת התשלומים. חלק מהקבלנים יסכימו לכך ללא תנאים וחלק יסכימו רק בתנאי שתשלמו קנס מסוים (גם פה יש מקום למשא ומתן). אבל לפני שאתם מבקשים להקדים תשלום חשוב שתדעו – לא תמיד מרוויחים מכך: אמנם תתחמקו ממדד תשומות הבניה, אבל הקדמת התשלום תצריך מכם לקחת משכנתא מוקדם יותר ואז תהיו חשופים למדד אחר – מדד המחירים לצרכן. פה יכול להיות קיזוז בין הכסף שחסכתם מההתחמקות ממדד תשומות הבניה לכסף שתצטרכו לשלם כתוצאה מחשיפה מוקדמת למדד המחירים לצרכן.

כדי להתגבר על הדילמה הזו דרוש ניהול סיכונים חכם שנעשה על ידי מומחים. המומחים של וולטי מבצעים תחזיות שוטפות לשווקים המאקרו כלכליים וישמחו לעזור לכם בנושא. כדי להתחיל תהליך משכנתא עם Walty לחצו כאן.