הבטחונות שתצטרכו למשכנתא

מה קורה לאחר שחתמנו על לקיחת המשכנתא בבנק?, מתי הבנק יעביר את כספי המשכנתא למוכר?

אחרי שמצאתם את הנכס שרציתם, חתמתם על חוזה המכר ובחרתם מאיזה בנק לקחת את המשכנתא, הגיע הזמן לשלב הבטחונות שתצטרכו למשכנתא, מפתיחת תיק הלוואה ולספק לבנק רשימה של טפסים ובטחונות.
מומלץ להביא את הטפסים והבטחונות בצורה מסודרת ומרוכזת – כך גם תזרזו את התהליך וגם תצברו כמה נקודות זכות אצל פקיד המשכנתאות שמטפל בכם. כדי לראות את התמונה המלאה של השלבים, אפשר להמשיך גם למדריך איך לוקחים משכנתא.

אחרי שמצאתם את הנכס שרציתם, חתמתם על חוזה המכר ובחרתם מאיזה בנק לקחת את המשכנתא, הגיע הזמן לפתוח תיק הלוואה ולספק לבנק רשימה של טפסים ובטחונות.
מומלץ להביא את הטפסים והבטחונות בצורה מסודרת ומרוכזת – כך גם תזרזו את התהליך וגם תצברו כמה נקודות זכות אצל פקיד המשכנתאות שמטפל בכם. במקרים שבהם קיים קושי לקבל אישור, כדאי להכיר גם את האפשרויות של משכנתא למסורבים.

להלן רשימת הטפסים:

• תעודות זהות של כל הלווים או דרכון ומסמך מזהה לאזרח זר.
• תעודת זכאות (לזכאי משרד הבינוי והשיכון)
• אישורי הכנסה של כל הלווים:
  • לעובדים שכירים – 3 תלושי משכורת אחרונים + טופס 106 לשנה קודמת.
  • לעצמאים – שומת מס לשנת מס קודמת ואישור רואה חשבון לשנת מס נוכחית.
• אישורי הכנסה ממקורות אחרים:
  • הכנסות משכר דירה כפי שרשום בחוזה שכירות תקף.
  • דמי מזונות כפי שרשום בהסכם הגירושין.
  • קצבת (ילדים, זקנה, שאירים או נכות) עם אישור מהגורם המממן.
• תדפיסי עו"ש מקוריים של שלושת החודשים האחרונים – מכל חשבונות הבנק של הלווים.

רשימת הבטחונות:

נסח טאבו או אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל או מחברה קבלנית שהוגדרה על ידי מנהל מקרקעי ישראל כגורם משכן (כאשר הנכס אינו רשום בטאבו). בשלב בדיקת ההיתכנות הראשונית, כדאי להבין איך עובד אישור עקרוני למשכנתא.

בשלב זה הבנק ירשום "הערת אזהרה" בטאבו או במנהל כדי שלא תוכלו למכור את הנכס בלי אישור שלו.

ביטוח חיים למשכנתא 

הבנק דורש שתעשו ביטוח חיים כדי לבטח את עצמו במצב שבו אחד הלווים נפטר (לא עלינו). זהו אחד הבטחונות החשובים גם בשביל הבנק וגם בשבילכם, כי אם מקרה כזה קורה הבנק פשוט תובע את חברת הביטוח ומקבל את כספי המשכנתא, ואתם לא נדרשים לשלם יותר כלום.

ביטוח מבנה

בדומה לביטוח חיים גם ביטוח נכס הוא מנגנון זהירות חשוב ביותר שהבנק נוקט על מנת לבטח את עצמו (ואתכם). אתם הרי חולקים עם הבנק את הבעלות על הנכס ולמעשה הנכס של הבנק לא פחות מאשר הוא שלכם, לכן חשוב לו לשמור על הנכס במצב תקין כדי שהערך שלו יישמר. בנוסף, במצב שבו הנכס נפגע משריפה, רעידת אדמה או אסונות אחרים, שגורמים לכך שהנכס יאבד את ערכו לחלוטין, הביטוח יממן עבורכם את עלויות הבנייה מחדש ואתם לא תישארו מחוסרי דירה.

רישום הודעת משכון

הבנק בעצם משעבד את הזכויות שמוקנות לכם בחוזה הרכישה לטובתו. השעבוד נעשה באמצעות מסמך שיונפק לכם על ידי הבנקאי ושנקרא "הודעת משכון". אתם תתבקשו לחתום על הודעת המשכון ולרשום אותה ברשם המשכונות. במקרים מסוימים (למשל ברכישת דירה יד שניה) תתבקשו להמציא דו"ח שעבוד מרשם המשכונות לגבי זכויותיו של המוכר, וזאת כדי לראות האם הנכס שאתם רוכשים כבר משועבד.

התחייבות של המוכרים

התחייבות של בעלי הזכויות בנכס הנחתמת בנוכחות עורך דין. ההתחייבות זו אומרת שבמידה והעסקה לא יוצאת לפועל על המוכר להחזיר לבנק את כל הכספים שקיבל בגין העסקה.

בטחונות על פי חוק המכר

אם רכשתם דירה חדשה מקבלן, ושילמתם כבר 15% ממחיר הדירה, על הקבלן חלה חובה להבטיח את הכספים שקיבל. הוא יכול לעשות זאת על ידי רישום הערת אזהרה לטובתכם, מתן ערבות חוק מכר, או על ידי פוליסת ביטוח.

הערכת שמאות

הבנק רוצה לוודא שהנכס שרכשתם מהווה בטוחה טובה, ולכן הוא ידרוש מכם להזמין שמאי מקרקעין (מרשימת השמאים שאושרו על ידו) כדי שיעריך את שווי הנכס. חשוב לדעת שגובה המשכנתא שתקבלו, תיגזר משווי הנכס על פי חוזה הרכישה או על פי הערכת השמאי – הנמוך מבניהם.

טיפ: אם אתם רוכשים נכס עם אחוז מימון גבוה (מעל 60%) כדאי שתזמינו שמאי מטעמכם עוד בשלבים מוקדים, לפני החתימה על הסכם המכר. זאת כדי שתהיו בטוחים שתקבלו את כל הכסף שאתם צריכים גם אחרי ששמאי הבנק יבצע הערכה.

ערבים

במקרים מסוימים הבנק ירצה ערבים להלוואה שלכם, ויבקש גם מהם אישורים וטפסים.

למותר לציין שהבנק עשוי לדרוש טפסים או בטחונות נוספים בהתאם לסוג ההלוואה או הנכס